AGGANCIO TENDE SU SOLETTA BALCONI di Mario Benassi
Con la sentenza n. 15913 del 17 luglio 2007, la Corte di Cassazione, Sezione II, ha chiarito (?) che non trova applicazione l’art. 1125 del codice civile (Titolo VII Capo II manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai) nel caso di balconi in aggetto (sporgenti dalla linea di facciata). La Corte ha puntualizzato che il balcone rappresenta un prolungamento dell’appartamento, dal quale protende, senza svolgere alcuna funzione di sostegno, né copertura per l’edificio (al contrario la S.C. cita, come esempio, le terrazze a livello incassate, quelle dette a tasca); tali terrazze non possono pertanto considerarsi a servizio dei piani fra loro sovrapposti e quindi non devono considerarsi di proprietà comune. Conseguentemente le terrazze aggettanti devono intendersi come di proprietà esclusiva del piano servito, cioè dei titolari degli appartamenti cui accedono. Nulla di grave, ma, negando il principio dell’art. 1125 del codice, la Corte, vieta l’appoggio di tende al cielino, cioè alla soletta del piano balcone sovrastante; quindi tende in aggancio sui muri di facciata e non sotto i balconi. In alcune situazioni particolari, specie con lo sbizzarrirsi di architetti in fase costruttiva, la questione porterà ad aggravi di contenziosi, come se il condominio, inteso come istituto, non n’avesse già abbastanza. In ogni modo: adeguarsi.
Con la sentenza n. 15913 del 17 luglio 2007, la Corte di Cassazione, Sezione II, ha chiarito (?) che non trova applicazione l’art. 1125 del codice civile (Titolo VII Capo II manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai) nel caso di balconi in aggetto (sporgenti dalla linea di facciata). La Corte ha puntualizzato che il balcone rappresenta un prolungamento dell’appartamento, dal quale protende, senza svolgere alcuna funzione di sostegno, né copertura per l’edificio (al contrario la S.C. cita, come esempio, le terrazze a livello incassate, quelle dette a tasca); tali terrazze non possono pertanto considerarsi a servizio dei piani fra loro sovrapposti e quindi non devono considerarsi di proprietà comune. Conseguentemente le terrazze aggettanti devono intendersi come di proprietà esclusiva del piano servito, cioè dei titolari degli appartamenti cui accedono. Nulla di grave, ma, negando il principio dell’art. 1125 del codice, la Corte, vieta l’appoggio di tende al cielino, cioè alla soletta del piano balcone sovrastante; quindi tende in aggancio sui muri di facciata e non sotto i balconi. In alcune situazioni particolari, specie con lo sbizzarrirsi di architetti in fase costruttiva, la questione porterà ad aggravi di contenziosi, come se il condominio, inteso come istituto, non n’avesse già abbastanza. In ogni modo: adeguarsi.
CONDIZIONATORI SULLE FACCIATE DEL CONDOMINIO di Mario Benassi
L’installazione di un condizionatore non presenta, con i modelli attuali, gravi problemi connessi all’uso delle parti comuni. Se si dispone di una terrazza o di un lastrico comune, il corpo macchina, cioè il motore, può benissimo essere installato senza creare problemi ai condomini. Più attenzione va posta quando il motore del condizionatore deve per forza di cose essere installato in facciata. L’art. 1102 del codice civile consente ai condomini di utilizzare le parti comuni anche in modo più intenso rispetto agli altri comunisti, purché nel farlo non sia menomato o ridotto il diritto ad un pari uso. La questione pertanto si focalizza sull’estetica del fabbricato, la cui definizione giuridica è incerta nella maggioranza dei casi (certo più facilmente comprensibile in città storiche, quali Firenze, Venezia, Siena, ecc. o in quelle città dove i Sindaci hanno fatto redigere degli appositi regolamenti, od ancora, nei fabbricati di nuova costruzione, l’esistenza di un regolamento contrattuale, sì virtuoso). Nella città di Massa, tali limiti non ci sono (manca persino un piano colore vero e proprio) e tetti e terrazze sono pieni di condizionatori d’ogni tipo (così come la selva di padelle, per la ricezione dei canali satellitari). Per l’estetica va chiarito che non è necessario che l’opera sia realizzata su palazzi di particolare pregio, ma anche in stabili cd. normali, che comunque hanno linee costruttive formali, tanto che la posa di oggetti esterni (ma anche in facciate interne), può creare l’alterazione di dette linee e finanche un deprezzamento dell’immobile (vedi sentenze S.C. 664/87, 4474/87, 1918/81, 12343/03). Se nel fabbricato, prima di installare opere e manufatti in facciata, si rileva già un forte depauperamento, sia estetico che funzionale, risulta difficile impedire ad un condomino richiedente, la posa di condizionatori (vedi sentenza S.C. 16098/03, 5417/02, 3549/89). Per l’istallazione dei condizionatori non è prevista alcuna regola sulle distanze, salvo la questione delle immissioni regolate dall’art. 844 del Codice civile. Codice che non detta delle misure, fisse o di base, per stabilire il limite della normale tollerabilità citata nell’articolo. Tutto è demandato al Giudice che dovrà valutare, tenendo conto di andamenti simili in sentenze circa le immissioni rumorose (3 decibel per la rumorosità di fondo), il contesto nel quale si svolge la discussione (vedi sentenza S.C. 10735/01). Fermo i limiti imposti da eventuali regolamenti contrattuali (o anche condominiali) e da quelli comunali è difficile impedire la messa in opera dei condizionatori. Un’assemblea di condominio può chiedere, per limitare impatti estetici, che il motore sia pitturato nello stesso colore della facciata, ma altri divieti sembra, a mio parere, difficile applicare.
L’installazione di un condizionatore non presenta, con i modelli attuali, gravi problemi connessi all’uso delle parti comuni. Se si dispone di una terrazza o di un lastrico comune, il corpo macchina, cioè il motore, può benissimo essere installato senza creare problemi ai condomini. Più attenzione va posta quando il motore del condizionatore deve per forza di cose essere installato in facciata. L’art. 1102 del codice civile consente ai condomini di utilizzare le parti comuni anche in modo più intenso rispetto agli altri comunisti, purché nel farlo non sia menomato o ridotto il diritto ad un pari uso. La questione pertanto si focalizza sull’estetica del fabbricato, la cui definizione giuridica è incerta nella maggioranza dei casi (certo più facilmente comprensibile in città storiche, quali Firenze, Venezia, Siena, ecc. o in quelle città dove i Sindaci hanno fatto redigere degli appositi regolamenti, od ancora, nei fabbricati di nuova costruzione, l’esistenza di un regolamento contrattuale, sì virtuoso). Nella città di Massa, tali limiti non ci sono (manca persino un piano colore vero e proprio) e tetti e terrazze sono pieni di condizionatori d’ogni tipo (così come la selva di padelle, per la ricezione dei canali satellitari). Per l’estetica va chiarito che non è necessario che l’opera sia realizzata su palazzi di particolare pregio, ma anche in stabili cd. normali, che comunque hanno linee costruttive formali, tanto che la posa di oggetti esterni (ma anche in facciate interne), può creare l’alterazione di dette linee e finanche un deprezzamento dell’immobile (vedi sentenze S.C. 664/87, 4474/87, 1918/81, 12343/03). Se nel fabbricato, prima di installare opere e manufatti in facciata, si rileva già un forte depauperamento, sia estetico che funzionale, risulta difficile impedire ad un condomino richiedente, la posa di condizionatori (vedi sentenza S.C. 16098/03, 5417/02, 3549/89). Per l’istallazione dei condizionatori non è prevista alcuna regola sulle distanze, salvo la questione delle immissioni regolate dall’art. 844 del Codice civile. Codice che non detta delle misure, fisse o di base, per stabilire il limite della normale tollerabilità citata nell’articolo. Tutto è demandato al Giudice che dovrà valutare, tenendo conto di andamenti simili in sentenze circa le immissioni rumorose (3 decibel per la rumorosità di fondo), il contesto nel quale si svolge la discussione (vedi sentenza S.C. 10735/01). Fermo i limiti imposti da eventuali regolamenti contrattuali (o anche condominiali) e da quelli comunali è difficile impedire la messa in opera dei condizionatori. Un’assemblea di condominio può chiedere, per limitare impatti estetici, che il motore sia pitturato nello stesso colore della facciata, ma altri divieti sembra, a mio parere, difficile applicare.
DECESSO DI UN CONDOMINO E CONVOCAZIONE AGLI EREDI di Mario Benassi
La S.C. (Cassazione Sez. II, 22.03.07) con sentenza n. 6926, ha stabilito che l’amministratore di un condominio, venuto a conoscenza del decesso di uno dei proprietari, fino al momento in cui gli eredi non gli hanno manifestato la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non è tenuto ad inviare alcun avviso specifico (esempio a tutti gli eredi). E’ quindi da escludersi la nullità dell’assemblea convocata con l’avviso inviato in modo generico ed impersonale ai non meglio identificati eredi del defunto. La sentenza è interessante e merita però, a mio avviso, ulteriori conferme. L’obbligo di farsi vivi spetta agli eredi e non già all’amministratore quello della loro ricerca (si pensi alla morte senza eredi diretti, moglie/marito e figli, ma con ampio parentado a coda).
La S.C. (Cassazione Sez. II, 22.03.07) con sentenza n. 6926, ha stabilito che l’amministratore di un condominio, venuto a conoscenza del decesso di uno dei proprietari, fino al momento in cui gli eredi non gli hanno manifestato la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non è tenuto ad inviare alcun avviso specifico (esempio a tutti gli eredi). E’ quindi da escludersi la nullità dell’assemblea convocata con l’avviso inviato in modo generico ed impersonale ai non meglio identificati eredi del defunto. La sentenza è interessante e merita però, a mio avviso, ulteriori conferme. L’obbligo di farsi vivi spetta agli eredi e non già all’amministratore quello della loro ricerca (si pensi alla morte senza eredi diretti, moglie/marito e figli, ma con ampio parentado a coda).
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Via Puccini 12/1, 54100 Massa (MS)
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