DECRETO INGIUNTIVO E SPESE DI CONDOMINIO di Mario Benassi
La S.C. (Cassazione Sez. II, 05.12.06) con sentenza n. 25831, confermando precedenti delibere (Cass. 21.07.05 n, 15288; 18.04.03 n. 6323), ha stabilito il principio secondo il quale i condomini hanno l’obbligo di contribuire alle spese per effetto della delibera d’assemblea che approva le spese stesse, non a seguito di una successiva delibera di ripartizione, che serve soltanto a rendere liquido un debito già esistente. Il riparto può anche mancare, ove esitano tabelle millesimali che permettano di individuare le somme concretamente dovute dai singoli, con una mera operazione di matematica. Il caso nasce da un condominio (l’amministratore) che ha presentato ricorso, proposto in fino alla Cassazione, avverso una delibera del giudice di pace, con la quale era stata accolta l’opposizione al decreto ingiuntivo proposta da un condomino. Lo stesso, il debitore, aveva dedotto, dalla mancata ripartizione dei costi, la prova del credito nei suoi confronti. A mio parere però, l’obbligo dei condomini di ottemperare i pagamenti delle spese collettive, nasce sì nel momento in cui è approvata la delibera nella quale l’assemblea assume le spese; ma la liquidità del credito è data solo dalla successiva (o contestuale) deliberazione d’approvazione del piano di riparto. Ed infatti, quanto l’amministratore propone azione di recupero nei confronti di un condomino moroso, deve dimostrare il debito dello stesso, che nasce dalla ripartizione dei costi a mezzo tabelle dei millesimi del fabbricato; tabelle che determinano la legittimità della quota. E’ bene ricordare infine -in merito a quanto sopra- che l’impugnazione della delibera di assemblea, non sospende il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo (S. C. Sezioni Unite 27.02.2007 n. 4421).
La S.C. (Cassazione Sez. II, 05.12.06) con sentenza n. 25831, confermando precedenti delibere (Cass. 21.07.05 n, 15288; 18.04.03 n. 6323), ha stabilito il principio secondo il quale i condomini hanno l’obbligo di contribuire alle spese per effetto della delibera d’assemblea che approva le spese stesse, non a seguito di una successiva delibera di ripartizione, che serve soltanto a rendere liquido un debito già esistente. Il riparto può anche mancare, ove esitano tabelle millesimali che permettano di individuare le somme concretamente dovute dai singoli, con una mera operazione di matematica. Il caso nasce da un condominio (l’amministratore) che ha presentato ricorso, proposto in fino alla Cassazione, avverso una delibera del giudice di pace, con la quale era stata accolta l’opposizione al decreto ingiuntivo proposta da un condomino. Lo stesso, il debitore, aveva dedotto, dalla mancata ripartizione dei costi, la prova del credito nei suoi confronti. A mio parere però, l’obbligo dei condomini di ottemperare i pagamenti delle spese collettive, nasce sì nel momento in cui è approvata la delibera nella quale l’assemblea assume le spese; ma la liquidità del credito è data solo dalla successiva (o contestuale) deliberazione d’approvazione del piano di riparto. Ed infatti, quanto l’amministratore propone azione di recupero nei confronti di un condomino moroso, deve dimostrare il debito dello stesso, che nasce dalla ripartizione dei costi a mezzo tabelle dei millesimi del fabbricato; tabelle che determinano la legittimità della quota. E’ bene ricordare infine -in merito a quanto sopra- che l’impugnazione della delibera di assemblea, non sospende il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo (S. C. Sezioni Unite 27.02.2007 n. 4421).
DETRAZIONE IRPEF 36% di Mario Benassi
Una recente risoluzione dell’Agenzia delle entrate (09/01/07 n.1/E) ha chiarito alcuni aspetti relativi alla detrazione Irpef per le ristrutturazioni edilizie, già previste dalla legge del 28/12/2001 n. 449 (art.9 comma 2). La detrazione spetta anche in caso d’acquisto di un diritto reale di godimento parziale, tipo l’uso, l’usufrutto e l’abitazione. La Legge Finanziaria dello Stato per il 2007, (L.296/06 art.1 comma 387) ha prorogato l’agevolazione del 36%, per tutto l'anno in corso. L'Agenzia ha indicato alcune specifiche amministrative e caratteristiche tecniche da rispettare, come di seguito riportato. Il limite detraibile è di € 48.000 per abitazione (a partire dal 01/10/06) a prescindere dal numero dei beneficiari. Dal 01/10/06 l’aliquota iva è del 10% per interventi edilizi ordinari e straordinari. L’agevolazione fiscale spetta anche a quei soggetti che hanno acquistato delle unità abitative, in fabbricati sui quali si sono realizzati interventi di recupero edilizio. Lo sconto fiscale spetta a condizione che le fatture emesse dalle imprese, evidenzino, separatamente, i costi della mano d’opera dai materiali impiegati. Sarà pertanto compito dell’amministratore richiedere, alle ditte appaltatrici, l’emissione di fatture con gli importi della mano d’opera. Inoltre lo stesso dovrà inviare la domanda al Centro di raccolta di Pescara controllare l’effettivo versamento di quote da parte dei singoli condomini, e firmare la dichiarazione, a termine lavori, per i singoli condomini.
Una recente risoluzione dell’Agenzia delle entrate (09/01/07 n.1/E) ha chiarito alcuni aspetti relativi alla detrazione Irpef per le ristrutturazioni edilizie, già previste dalla legge del 28/12/2001 n. 449 (art.9 comma 2). La detrazione spetta anche in caso d’acquisto di un diritto reale di godimento parziale, tipo l’uso, l’usufrutto e l’abitazione. La Legge Finanziaria dello Stato per il 2007, (L.296/06 art.1 comma 387) ha prorogato l’agevolazione del 36%, per tutto l'anno in corso. L'Agenzia ha indicato alcune specifiche amministrative e caratteristiche tecniche da rispettare, come di seguito riportato. Il limite detraibile è di € 48.000 per abitazione (a partire dal 01/10/06) a prescindere dal numero dei beneficiari. Dal 01/10/06 l’aliquota iva è del 10% per interventi edilizi ordinari e straordinari. L’agevolazione fiscale spetta anche a quei soggetti che hanno acquistato delle unità abitative, in fabbricati sui quali si sono realizzati interventi di recupero edilizio. Lo sconto fiscale spetta a condizione che le fatture emesse dalle imprese, evidenzino, separatamente, i costi della mano d’opera dai materiali impiegati. Sarà pertanto compito dell’amministratore richiedere, alle ditte appaltatrici, l’emissione di fatture con gli importi della mano d’opera. Inoltre lo stesso dovrà inviare la domanda al Centro di raccolta di Pescara controllare l’effettivo versamento di quote da parte dei singoli condomini, e firmare la dichiarazione, a termine lavori, per i singoli condomini.
OBBLIGHI FISCALI di Mario Benassi
La Legge 296/2006 art.1 comma 43 (Legge finanziaria dello Stato per il 2007) ha introddotto l'obbligo per i condomini, nelle vesti di sostituto d'imposta, di operare le trattenute del 4% sui vari fornitori (esclusi acqua, corrente elettrica, gasolio). Ciò comporta il versamento della ritenuta, il 15 del mese successivo al pagamento della prestazione, utilizzando i modelli F24 e la compilazione, a fine anno, del modello 770, ben più complesso di quello fatto fino ad oggi (solo per ritenute su professionisti).
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