CANI IN CONDOMINIO: DISTURBI di Mario Benassi
I Giudici di Piazza Cavour della Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza numero 7856, del 27 marzo 2008, hanno stabilito che i cani che vivono in condominio non possono abbaiare giorno e notte disturbando i vicini di casa. I proprietari degli animali devono osservare attentamente il regolamento del condominio (dove c’é) e comunque attivarsi per limitare al massimo i rumori molesti fatti dal cane. Visto che non è possibile, in generale, modificare la natura dell’animale risultando complicato impedirgli d’abbaiare, il proprietario deve adottare tutte le misure necessarie alla prevenzione, cioè precedere le intenzioni del cane impegnandosi a non agitarlo, lasciarlo solo, ecc. La Corte però non ha condannato il proprietario del cane; ha invece invitato i ricorrenti (un gruppo di condomini) a sopportare i saltuari disturbi provocati dagli animali (è certo che il Giudice estensore abita in una zona isolata). Si pensi che tale Sentenza nasce da un ricorso presso il Tribunale di Monsummano Terme nel 2002; la costanza dei ricorrenti e la tenacia dei proprietari dell’animale!!! Quasi sei anni di vertenza per sentirsi dire di rispettare il regolamento e di far abbaiare poco la bestia.
I Giudici di Piazza Cavour della Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza numero 7856, del 27 marzo 2008, hanno stabilito che i cani che vivono in condominio non possono abbaiare giorno e notte disturbando i vicini di casa. I proprietari degli animali devono osservare attentamente il regolamento del condominio (dove c’é) e comunque attivarsi per limitare al massimo i rumori molesti fatti dal cane. Visto che non è possibile, in generale, modificare la natura dell’animale risultando complicato impedirgli d’abbaiare, il proprietario deve adottare tutte le misure necessarie alla prevenzione, cioè precedere le intenzioni del cane impegnandosi a non agitarlo, lasciarlo solo, ecc. La Corte però non ha condannato il proprietario del cane; ha invece invitato i ricorrenti (un gruppo di condomini) a sopportare i saltuari disturbi provocati dagli animali (è certo che il Giudice estensore abita in una zona isolata). Si pensi che tale Sentenza nasce da un ricorso presso il Tribunale di Monsummano Terme nel 2002; la costanza dei ricorrenti e la tenacia dei proprietari dell’animale!!! Quasi sei anni di vertenza per sentirsi dire di rispettare il regolamento e di far abbaiare poco la bestia.
TABELLE DEI MILLESIMI: CALCOLO DELLA SUPERFICIE DEL GIARDINO di Mario Benassi
La II Sezione della Corte di Cassazione, con sentenza numero 16644, del 27.07.2007, ha ribadito un concetto già espresso in pari casi, riguardo la formazione delle tabelle dei millesimi. I giardini privati, pur non facendo parte in senso stretto del fabbricato -ma così come le autorimesse, le cantine e gli altri beni particolari dei singoli condomini, che insistono comunque nello stabile- devono essere presi in considerazione nella formazione (o revisione) delle tabelle millesimali. In effetti tali beni consentono un miglior godimento delle singole unità abitative e danno certamente maggior valore, anche patrimoniale, al bene principale. Pertanto la S.C. evidenzia come le imprese costruttrici dei fabbricati, al momento della redazione delle tabelle dei millesimi, devono tenere conto del principio sopra detto ai fini di una divisione più equa dei costi.
La sentenza, nata da un’azione legale promossa a Roma, da alcuni condomini di un piano terra nel marzo del 1988, dopo aver passato i primi due gradi di giudizio è arrivata alla Seconda Sezione della Cassazione al luglio passato, dove veniva confermata, sostanzialmente, la sentenza di Appello, che stabiliva che il criterio fondamentale, pur non esclusivo, per determinare il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di piano di proprietà esclusiva, ragguagliato a quello dell’intero edificio, espresso in millesimi, è rappresentato dal numero, cubatura, estensione dei vani; a tale criterio possono esserne aggiunti altri complementari, al fin di correggere le sperequazioni, quali l’esposizione, l’altezza del piano, la disponibilità dei servizi comuni ovvero accessori e quindi anche l’esistenza di giardini che indubbiamente conferiscono all’appartamento maggior valore.
La S.C. chiosava dichiarando che la corretta applicazione del parametro di valutazione previsto dall’art. 68 delle Disposizioni d’Attuazioni del Codice Civile, per la determinazione delle tabelle millesimali, il riferimento al giardino non doveva essere inteso con riguardo a tale bene in se e per se considerato (vale a dire la individualità fisica rispetto alla cosa principale), ma agli innegabili riflessi che la sua destinazione determina nei confronti del bene principale, in ordine all’accrescimento del valore patrimoniale di quest’ultimo. Ho sempre saputo, da testi in materia (Balzani, Terzago, Gasparelli, Tamborrino, ecc.) che il valore del bene non doveva essere preso in considerazione, in quanto valore di mercato espresso da volontà e pareri indipendenti da fatti oggettivi, ma solo da pareri soggettivi (mi piace quell’appartamento rispetto all’altro perché...). Nella sentenza sopra riportata, che riprende anche precedenti decisioni, la Cassazione invita il costruttore, nella predisposizione delle tabelle, a tenere ben a mente i beni individuali separati dalla proprietà (intesa la parte abitativa), equiparando il giardino, al box o alla cantina. Ciò evidenziando che tali beni, e proprio in particolare il giardino, apportano maggior valore economico al bene principale (esempio: vendo la casa al primo piano di 100 mq. a X euro; vendo l’appartamento al piano terra di 100 mq con giardino a X+1 euro). Concordo con la Suprema Corte e ritengo corretta l’interpretazione del valore, sempre accantonata. Se è corretta l’equazione più migliorie apporto più valore ha la casa è corretto allargare il valore della casa ai beni che ad essa sono comunque legati.
La II Sezione della Corte di Cassazione, con sentenza numero 16644, del 27.07.2007, ha ribadito un concetto già espresso in pari casi, riguardo la formazione delle tabelle dei millesimi. I giardini privati, pur non facendo parte in senso stretto del fabbricato -ma così come le autorimesse, le cantine e gli altri beni particolari dei singoli condomini, che insistono comunque nello stabile- devono essere presi in considerazione nella formazione (o revisione) delle tabelle millesimali. In effetti tali beni consentono un miglior godimento delle singole unità abitative e danno certamente maggior valore, anche patrimoniale, al bene principale. Pertanto la S.C. evidenzia come le imprese costruttrici dei fabbricati, al momento della redazione delle tabelle dei millesimi, devono tenere conto del principio sopra detto ai fini di una divisione più equa dei costi.
La sentenza, nata da un’azione legale promossa a Roma, da alcuni condomini di un piano terra nel marzo del 1988, dopo aver passato i primi due gradi di giudizio è arrivata alla Seconda Sezione della Cassazione al luglio passato, dove veniva confermata, sostanzialmente, la sentenza di Appello, che stabiliva che il criterio fondamentale, pur non esclusivo, per determinare il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di piano di proprietà esclusiva, ragguagliato a quello dell’intero edificio, espresso in millesimi, è rappresentato dal numero, cubatura, estensione dei vani; a tale criterio possono esserne aggiunti altri complementari, al fin di correggere le sperequazioni, quali l’esposizione, l’altezza del piano, la disponibilità dei servizi comuni ovvero accessori e quindi anche l’esistenza di giardini che indubbiamente conferiscono all’appartamento maggior valore.
La S.C. chiosava dichiarando che la corretta applicazione del parametro di valutazione previsto dall’art. 68 delle Disposizioni d’Attuazioni del Codice Civile, per la determinazione delle tabelle millesimali, il riferimento al giardino non doveva essere inteso con riguardo a tale bene in se e per se considerato (vale a dire la individualità fisica rispetto alla cosa principale), ma agli innegabili riflessi che la sua destinazione determina nei confronti del bene principale, in ordine all’accrescimento del valore patrimoniale di quest’ultimo. Ho sempre saputo, da testi in materia (Balzani, Terzago, Gasparelli, Tamborrino, ecc.) che il valore del bene non doveva essere preso in considerazione, in quanto valore di mercato espresso da volontà e pareri indipendenti da fatti oggettivi, ma solo da pareri soggettivi (mi piace quell’appartamento rispetto all’altro perché...). Nella sentenza sopra riportata, che riprende anche precedenti decisioni, la Cassazione invita il costruttore, nella predisposizione delle tabelle, a tenere ben a mente i beni individuali separati dalla proprietà (intesa la parte abitativa), equiparando il giardino, al box o alla cantina. Ciò evidenziando che tali beni, e proprio in particolare il giardino, apportano maggior valore economico al bene principale (esempio: vendo la casa al primo piano di 100 mq. a X euro; vendo l’appartamento al piano terra di 100 mq con giardino a X+1 euro). Concordo con la Suprema Corte e ritengo corretta l’interpretazione del valore, sempre accantonata. Se è corretta l’equazione più migliorie apporto più valore ha la casa è corretto allargare il valore della casa ai beni che ad essa sono comunque legati.
RESPONSABILITA’ DEL DIRETTORE DEI LAVORI di Mario Benassi
Una recente sentenza della Cassazione Civile (II sezione 18 aprile 2007 numero 9316) ha chiarito la questione sui tempi e termini di decadenza per la responsabilità del direttore dei lavori. La S. C. ha specificato che la garanzia per i vizi costruttivi è soggetta a prescrizione decennale, giusto il dettato dell’art. 2946 del codice civile (Titolo V Capo I Sezione IV prescrizione ordinaria). Ciò escludendo i termini previsti dal secondo comma dell’art. 2226 del cod. civ., vale a dire la prescrizione breve (denuncia, a pena di decadenza, entro otto giorni dalla scoperta). In effetti, nell’adempimento delle obbligazioni riguardanti l’esercizio di un’attività professionale, quale quella del tecnico che svolge la funzione di direttore dei lavori, la diligenza deve essere valutata tenendo presente la sola natura dell’attività esercitata; ciò a norma dell’art. 1176 del cod. civ. (libro IV, capo II diligenza nell’adempimento) che ha come contenuto una obbligazione di mezzi. L’amministratore dovrà in ogni modo contestare in tempo utile i vizi, difetti e problematiche varie che avvengano durante o a fine lavori, fermo restando la validità -come affermato dalla Corte- della prescrizione decennale, per intraprendere un’azione legale sia nei confronti del progettista che del direttore dei lavori. Se il caso l’amministratore valente dovrà comunque ricorrere all’istituto dell’interruzione dei termini di prescrizione previsti dall’art. 2943 del codice (Titolo V Capo I Sez. III).
Una recente sentenza della Cassazione Civile (II sezione 18 aprile 2007 numero 9316) ha chiarito la questione sui tempi e termini di decadenza per la responsabilità del direttore dei lavori. La S. C. ha specificato che la garanzia per i vizi costruttivi è soggetta a prescrizione decennale, giusto il dettato dell’art. 2946 del codice civile (Titolo V Capo I Sezione IV prescrizione ordinaria). Ciò escludendo i termini previsti dal secondo comma dell’art. 2226 del cod. civ., vale a dire la prescrizione breve (denuncia, a pena di decadenza, entro otto giorni dalla scoperta). In effetti, nell’adempimento delle obbligazioni riguardanti l’esercizio di un’attività professionale, quale quella del tecnico che svolge la funzione di direttore dei lavori, la diligenza deve essere valutata tenendo presente la sola natura dell’attività esercitata; ciò a norma dell’art. 1176 del cod. civ. (libro IV, capo II diligenza nell’adempimento) che ha come contenuto una obbligazione di mezzi. L’amministratore dovrà in ogni modo contestare in tempo utile i vizi, difetti e problematiche varie che avvengano durante o a fine lavori, fermo restando la validità -come affermato dalla Corte- della prescrizione decennale, per intraprendere un’azione legale sia nei confronti del progettista che del direttore dei lavori. Se il caso l’amministratore valente dovrà comunque ricorrere all’istituto dell’interruzione dei termini di prescrizione previsti dall’art. 2943 del codice (Titolo V Capo I Sez. III).
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