DECORO ARCHITETTONICO
di Mario Benassi
Il Tribunale di Torino, con sentenza del 9 gennaio 2010 (n.167 III Sezione Civile), ha stabilito che spetta esclusivamente all'assemblea, unica depositaria del potere discrezionale, decidere cosa sia conforme e cosa no per il decoro architettonico. Non può pertanto il Tribunale, su ricorso proposto da terzi, sostituirsi al riguardo, dato che il giudizio dell'art. 1137 del codice civile è confinato ai profili di strettissima legittimità e non di merito delle vicende condominiali. Il tutto è nato dall'autorizzazione concessa dall'assemblea ad installare un condizionatore sulla facciata del palazzo. Non so in che zona di Torino sia avvenuto il fatto; ma se fosse che so, Piazza Palazzo, è sempre l'assemblea che decide per il meglio? Io ho i miei dubbi.
IL CONDOMINIO NON RISARCISCE IL DANNO SUBITO DA CHI SCIVOLA SULLE SCALE di Mario Benassi
La Seconda Sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza del 19 giugno 2008, n. 16607 (presidente dott. Mario Fantacchiotti), ha annullato una sentenza della Corte d’Appello di Milano del 14/05/2003, salvando il condominio dal pagamento delle spese, per quanto nel titolo. Se il fatto lesivo è cagionato da un comportamento del danneggiato (cioè da poca attenzione, superficialità o peggio ancora) nessun risarcimento è dovuto dal condominio. Il fatto: una signora ha chiesto i danni all’amministratore dello stabile in seguito ad una caduta nell’atrio condominiale reso, in quel momento, scivoloso dal servizio di pulizia appena svolto (cera, lavaggio, acqua, ecc.). La domanda è stata rigettata dalla Suprema Corte dichiarando che la responsabilità del custode, giusto il dettato dell’art. 2051 del codice civile, è esclusa quando il danno sia causato non alla cosa, ma al fortuito, senza che ciò sia invece costituito da una comportamento diretto o volontario (eziologicamente riconducibile non alla cosa, ma al fortuito...). Nel caso dibattuto è stato rilevato un comportamento colposo della signora che, anche in base alle sue dichiarazioni, aveva dichiarato -nel primo grado di giudizio- di aver sì visto la situazione dell’androne (lavato e lucidato), ma che entrò lo stesso nello stabile, prima di assicurarsi al corrimano, alzando il piede sul primo gradino, rendendo così instabile il proprio equilibrio, in condizioni, come detto, di assoluta percepibilità della scivolosità del pavimento. Non aveva quindi prestato la normale diligenza e la dovuta attenzione alla situazione temporaneamente anomala del luogo. In effetti, la Corte, stabilito che l’evento lesivo era stato cagionato esclusivamente dal comportamento della danneggiata, escludendo quindi che potesse trovare applicazione la responsabilità oggettiva del custode del bene, ex art. 2051 codice civile, che presuppone invece la diversa ipotesi dei danni causati dalla cosa in custodia, per la sua intrinseca natura o per l’insorgenza di fattori colposi. Evviva: a titolo personale ho fatto decine di denunce alle compagnie d’assicurazione dei vari stabili, dove è sempre stata riconosciuta la responsabilità del condominio e/o dell’amministrazione a favore di chi aveva subito qualche accidente. Scivolate per le scale, inciampi su mattonelle appena divelte, scontri con altri passanti, ecc. Spero, credendo nella maggior parte dei casi che ho trattato, che si è sempre cercato di lucrare sull’accidentalità degli accadimenti, che le compagnie, i condomini e poi i Tribunali, tengano nel giusto conto la sentenza sopra riassunta.
Ritorna la solidarietà passiva in condominio, dopo un breve periodo di scomparsa. In 16 giorni la Cassazione (e, si può dire, quasi gli stessi giudici) ha ribaltato due volte uno dei principi chiave della vita condominiale: quello in base al quale il creditore del condominio può rivalersi, in caso di mancato pagamento, su uno qualunque dei condomini anche per l'intero credito. Con la sentenza 14813/2008 segnalata l'11 giugno ad Arezzo al convegno Anaci, la Corte ha dichiarato corretto il principio applicato dal giudice di pace di Roma in quanto non viene chiarito perché nella specie dovrebbe essere derogato il principio generale di cui all'articolo 1292 del Codice civile secondo il quale la solidarietà si presume nel caso di pluralità di debitori. Questa la decisione all'udienza del 24 aprile, pochi giorni dopo quella delle Sezioni unite 9148 dell'8 aprile, che ha scelto l'indirizzo minoritario della parziarietà delle obbligazioni condominiali e con la quale sorge ora nuovamente il contrasto. La seconda sezione precisa, infatti, che il condominio esiste per la sola presenza di un edificio con proprietà per piani orizzontali e il pagamento non può rifiutarsi per l'inesistenza della tabelle millesimali. Quanto invece affermato dalle Sezioni unite aveva suscitato forti critiche perché la parziarietà può rivelarsi un boomerang per i condomini-consumatori, esposti all'aumento dei costi dei lavori condominiali. Manifesta incoerenza sistematica, poi, con la perdurante solidarietà per fatti illeciti (art. 2055), dei dipendenti (art. 2049) e per omessa custodia (art. 2051), per non parlare della compromissione dell'equilibrio contrattuale nei contratti a prestazioni corrispettive per la violazione dell'articolo 1181 del Codice civile, oltre alla paralisi dell'autotutela del somministratore (art. 1460) finora possibile con la sospensione della fornitura di acqua, luce e gas per riscaldamento centralizzato per i grossi edifici condominiali per mancato pagamento delle bollette. Infatti contro la prestazione effettuata, astutamente, da un solo condomino non potrebbe più procedersi alla sospensione di prestazione indivisibile. L'applicabilità della parziarietà anche alle obbligazioni di fonte legale connesse a quelle contrattuali (contributi previdenziali) e a quelle pubbliche (Tosap, passi carrai, griglie, compensi verifiche biennali ascensori e sanzioni per violazioni norme sicurezza) dimostra l'irragionevolezza di un'esecuzione della condanna del condominio solo individualmente contro i condomini pro quota. La Corte scongiura, provvidenzialmente, il pericolo incombente dell'applicazione della parziarietà a tutte le obbligazioni pecuniarie con pluralità di soggetti, in forza dell'assunto generale che la solidarietà passiva scaturisce dalla contestuale presenza di diversi requisiti, compresa l'indivisibilità della prestazione comune, in difetto dei quali e di una precisa disposizione di legge, prevale la struttura parziale dell'obbligazione pecuniaria. Infatti, la scelta condominiale della parziarietà secondo i rigorosi principi di diritto che regolano le obbligazioni comuni con pluralità di debitori coinvolge tutte le obbligazioni soggettivamente complesse di una prestazione pecuniaria intrinsecamente divisibile.
|
|
|
|
mariobenassi@tiscali.it
Via Puccini 12/1, 54100 Massa (MS)
Tel/Fax 0585.47243 - Fax 0585/812991
p.iva.: 00396810459
