Prescrizione dei crediti condominiali. Termine di prescrizione delle rate condominiali: differenza tra oneri ordinari e oneri straordinari.

L'amministratore di condominio (art. 1130 n. 3 c.c.) è tenuto a riscuotere i contributi condominiali. Ogni mese, o in base alla diversa scadenza in ragione dei termini stabiliti dal regolamento o dall'assemblea di condominio, i proprietari delle unità immobiliari (e in relazione alle spese loro imputabili gli usufruttuari) devono adempiere all'obbligo di pagamento dei contributi condominiali. L'inadempimento e lo stato di morosità possono portare all'emissione di un decreto ingiuntivo di pagamento (provvisoriamente esecutivo) e nei casi più gravi alla sospensione dei servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata (art. 63 disp. att. c.c.). Requisito per l'emissione del provvedimento ingiuntivo è che l'assemblea abbia approvato la spesa e il relativo riparto. La legge n. 220 del 2012, cd riforma del condomino, ha specificato, novellando l'art. 1129 c.c., che l'amministratore è tenuto ad agire contro i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio. Che cosa accade se, nonostante, lo stato conclamato di morosità di un condomino, l'amministratore si attardi nell'attivarsi per procedere alla riscossione dei contributi condominiali? Il riferimento è alla prescrizione, perché in termini strettamente connessi al contratto di mandato, l'inadempimento può portare alla revoca giudiziale per gravi irregolarità nella gestione. Recita l'art. 2934 c.c. “ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge. Non sono soggetti alla prescrizione i diritti indisponibili e gli altri diritti indicati dalla legge”. Tenendo presente che i creiti condominiali non rientrano tra i diritti imprescrittibili, è possibile sostenre che, al pari di altre situazioni giuridiche, anche gli oneri condominiali possano non essere più riscossi per prescrizione: il difficile, stando a quanto evidenziato dalla dottrina, sta nell'individuare il termine di prescrizione dei crediti condominiali. In sostanza bisogna comprendere chi è, nell'ambito del condominio, il titolare del diritto non esercitato “per il tempo determinato dalla legge” (art. 2934 c.c.). Si ritiene il condominio controparte del singolo condomino e come tale prevede un termine di prescrizione quinquennale del diritto ad agire per ottenere il pagamento di quanto dovuto, indipendentemente dal titolo in base al quale le somme sono dovute purché si tratti di oneri ordinari. Secondo la giurisprudenza che ha affrontato la questione, gli oneri condominiali straordinari non soggiacciono alla prescrizione quinquennale, ma a quella ordinaria decennale, non trattandosi di contributi periodici, ma dovuti una tantum (Trib. Roma 22 settembre 2015 n. 18826).Il riferimento alla straordinarietà dell'intervento va considerato nell'accezione condominiale del termine, ossia quale intervento di valore economico rilevante per intervento non usuale e non in quella edilizia (art. 3 d.p.r. n. 380/01). Gli oneri condominiali ordinari devono essere ricondotti “tra quelli soggetti alla prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948 c.c., a nulla rilevando che l'amministratore si ponga come una sorta di delegato degli stessi condomini per la riscossione di tali quote, poiché il pagamento delle quote suddette costituisce comunque un vero e proprio debito del singolo condomino nei confronti della collettività di tutti i condomini costituente il condominio che, sebbene privo di personalità giuridica, è comunque abilitato a tutelare i diritti comuni, anche contro la volontà di singoli condomini dissenzienti ma minoritari” (Cass. 28 agosto 2002 n. 12596). Il condomino è debitore verso il condominio, non verso il creditore del condominio. In giurisprudenza è pacifico quell'orientamento secondo il quale la prescrizione delle quote condominiali “decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino” (Cass. 25 febbraio 2014 n. 4489). Il termine di prescrizione s'interrompe ogni qualvolta il debitore riceve un atto che produce tale effetto: tipica la richiesta di pagamento che fa interrompere il termine prescrizione che, per l'effetto della richiesta citata, riprende a decorrere ex novo. In dottrina è sostenuto altresì che i rendiconti degli anni successivi a quello nel quale è maturato il debito e nei quali sono riportati i saldi delle precedenti gestioni abbiano valore di atto interruttivo della prescrizione, una volta approvati dall'assemblea. Il credito dell'impresa, in ragione di quanto disposto dalla legge, ha anch'esso prescrizione quinquennale riguardano prestazione periodica (art. 2948 c.c.). In  genere però l’impresa, più avveduta del condominio, con una lettera di sollecito di pagamento interrompe il termine di prescrizione. Il risultato è che il condominio non può recuperare i soldi dal moroso, ma l'impresa li vanta dal condominio e tutti gli altri condomini dovranno pagare l'impresa, salvo rivalsa verso l'amministratore o gli amministratori che per inerzia hanno fatto prescrivere il credito condominiale.

Usufrutto e condominio

L'usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui. Con la costituzione dell'usufrutto la persona titolare di questo diritto l'usufruttuario, acquista la situazione giuridica soggettiva, il diritto per l'appunto, di godere della cosa, mobile o immobile oggetto della cessione, secondo la sua particolare destinazione d'uso (art. 980 c.c.). In quanto titolare d'un diritto reale minore, l'usufruttuario si trova in una particolare situazione giuridica: per semplificare possiamo dire che la figura dell'usufruttuario non ha poteri pieni sulla cosa come il nudo proprietario, cioè il proprietario, che concedendo il godimento se ne è spogliato, ma sicuramente ha maggiori facoltà del conduttore. D'altra parte l'usufruttuario è possessore del bene, mentre il conduttore è mero detentore. La particolare tipologia di diritto fa sì che anche in ambito condominiale l'usufruttuario sia trattato diversamente dal conduttore; l'art. 67 disp. att. c.c. stabilisce minuziosamente le ipotesi nelle quali l'usufruttuario deve partecipare alle assemblee condominiali.

C'è un altro aspetto da chiarire: cioè a chi fanno carico le spese condominiali nei rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario

Spese condominiali e usufrutto

Le norme specificamente dettate per il condominio negli edifici si limitano a stabilire la solidarietà verso il condominio; fatto questo che semplifica l'azione dell'amministratore che deve recupero il credito, ma che non consente di comprendere al di là della summenzionata solidarietà, chi debba pagare che cosa. Per comprendere come comportarsi in materia di imputazione delle spese condominiali l'amministratore ove richiestogli - e soprattutto i diretti interessati - devono guardare alle norme specificamente dettate in materia d'usufrutto ed in particolare agli artt. 1004 e 1005 c.c. L'art. 1004 c.c., rubricato Spese a carico dell'usufruttuario, specifica che le spese e in generale gli oneri che riguardano custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario. Del pari, specifica il secondo comma della norma, sono a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. L'art. 1005 c.c., rubricato Riparazioni straordinarie, riguarda il nudo proprietario e pone l'obbligo di eseguirle (ovvero di ordinarle e farle eseguire) direttamente in capo ad esso. Il secondo comma dell'art. 1105 c.c. specifica che per riparazioni straordinarie debbono intendersi quelle “necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”. L'ultimo comma dell'articolo in esame specifica che il titolare del diritto reale minore è tenuto a corrispondere “al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie”.

Spese condominiali, usufrutto e solidarietà

Prima della entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, le norme dettate in materia di condominio non specificavano nulla in merito ai rapporti obbligatori tra condominio e usufruttuario. Secondo la Cassazione, chiamata a valutare come considerare i rapporti derivanti dall'usufrutto in relazione a quelli condominiali, le regole di cui agli artt. 1004-1005 c.c. non avevano valenza solamente nell'ambito dei rapporti tra proprietario e usufruttuario ma anche nell'ambito esterno, vale a dire, ad esempio, per le spese condominiali. In tal senso il giudice di legittimità affermava che “in tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario, questa Corte, contrastando sia la tesi per la quale le spese condominiali dovessero gravare unicamente sul nudo proprietario, con diritto di questi di rivalersi, con l'azione di regresso, sull'usufruttuario, sia la tesi della solidarietà del debito del nudo proprietario dell'usufruttuario, ha da tempo affermato che, in applicazione degli artt. 1004 e 1005 cod. civ., il nudo proprietario non è tenuto, neanche in via sussidiaria o solidale al pagamento delle spese condominiali, né può essere stabilita dall'assemblea una diversa modalità di imputazione degli oneri stessi in deroga alla legge; si è infatti osservato che il pagamento degli oneri condominiali costituisce una obbligazione propter rem, quindi tipica, per cui la qualità di debitore dipende da quella di proprietario o di titolare di altro diritto reale sulla cosa e che le norme relative alla ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario sono opponibili al condominio, il quale, anzi, è tenuto ad osservarle anche in sede di approvazione dei bilanci, distinguendo le spese a carico del proprietario da quelle a carico dell'usufruttuario (Cass. 27/10/2006 n. 23291; Cass. 28/7/8/2008 n. 21774; (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2236)”. In sostanza diceva la Corte, per quanto di sua spettanza, “usufruttuario è direttamente tenuto, nei confronti del condominio, al pagamento delle spese condominiali di amministrazione e manutenzione ordinaria, mentre non vi è tenuto il nudo proprietario, neppure in via sussidiaria o solidale” (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2236). La cd riforma del condominio ha notevolmente semplificato la vita dell'amministratore, sancendo la solidarietà, verso il condomino, tra nudo proprietario e usufruttuario per ciò che concerne le spese condominiali. Ciascun dei due, quindi, può essere chiamato a corrispondere l'intero debito, salvo rivalsa secondo i criteri indicati dagli artt. 1004-1005 c.c.

Recupero edilizio e risparmio energetico: chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

L'Agenzia delle Entrate ha precisato che i condomini possono beneficiare della detrazione fiscale sugli interventi di recupero edilizio e risparmio energetico solo nel caso in cui abbiano effettivamente sostenuto la quota di spesa loro attribuita. Il chiarimento è stato recentemente reso in occasione della pubblicazione della Guida dell'Agenzia delle Entrate sul Recupero edilizio, aggiornata al mese di maggio 2019.

Con legge n. 145-2018 il legislatore ha prorogato il termine di sostenimento delle spese per gli interventi di recupero edilizio e risparmio energetico (oltre a sisma bonus, bonus verde e bonus arredi) fino al 31.12.2019. Fanno eccezione a tale termine i lavori effettuati sulle parti comuni del condominio, ad oggi finanziati fino al prossimo 31.12.2021. I contribuenti potranno pertanto fruire degli incentivi in commento anche con riferimento alle spese sostenute nel corso del 2019.

Rispetto alle modifiche apportate alla disciplina degli incentivi, la proroga oiperata con legge n. 145 - 2018 ha mantenuto l'assetto definito con la precedente legge di Bilancio 2018, senza quindi operare particolari modifiche all'ambito soggettivo e oggettivo di applicazione degli incentivi. Unica novità prevista dal provvedimento legislativo consiste nella previsione di un modo alternativo di fruizione dell'agevolazione (sotto forma di sconto operato dal fornitore, che potrà fruire di un credito d'imposta per importo equivalente allo sconto operato).

Secondo alcuni chiarimenti forniti dall'Agenzia delle Entrate (recentemente confermati con la guida pubblicata nel mese di maggio 2019) i condomini possono beneficiare delle agevolazioni fiscali solo qualora sostengano effettivamente la spesa. Con riferimento agli interventi sulle parti comuni del condominio, i contribuenti potranno beneficiare del bonus fiscale nel limite della parte di spesa a loro imputata, nel limite della spesa effettivamente sostenuta. Testualmente, l'Agenzia delle Entrate ha specificato che "Il beneficio compete con riferimento all'anno di effettuazione del bonifico da parte dell'amministrazione del condominio. In tale ipotesi, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest'ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi". Al fine di determinare correttamente la quota di detrazione spettante, l'amministrazione di condominio è tenuto a comunicare annualmente i dati relativi alle spese sostenute ad ai pagamenti effettuati. In particolare, in occasione della comunicazione all'Anagrafe, dovrà essere indicato l'importo della spesa attribuita in base al piano di riparto e l'informazione relativa al pagamento della quota attribuita (riferita al 31.12 dell'anno per cui si procede alla comunicazione). La medesima problematica si presenta in occasione della cessione del credito. Nel caso in cui il condomino avesse versato solo una quota della spesa, infatti, nei campi relativi alla cessione l'amministratore dovrà indicare la somma effettivamente riscossa dall'amministratore (anche zero). Pertanto, se il condominio alla data del 31.12 ha pagato solo parzialmente la spesa, l'amministratore dovrà indicare nell'apposito campo l'importo riscosso.