La ripartizione delle spese fra locatore e conduttore

In base all'art. 1576 c.c., il proprietario deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione. Senza entrare nello specifico, il primo criterio di carattere generale per suddividere le spese tra proprietario e inquilino è quindi quello di individuare la tipologia di intervento. Qualche chiarimento in più, rispetto alla disciplina del codice civile, arriva dalla legge sulle locazione degli immobili urbani (Legge 392/78), nella quale si afferma che l'inquilino deve sostenere le spese per la pulizia, quelle relative all'ordinaria manutenzione dell'ascensore (quelle straordinarie restano infatti a carico del proprietario), le spese dell'energia elettrica, dell'acqua, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria. Deve inoltre provvedere alle spese relative allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e alle spese di fornitura di altri servizi comuni. Se poi nello stabile c'è un servizio di portineria, l'inquilino dovrà farsi carico del suo pagamento nella misura del 90%. Nonostante le indicazioni normative, a volte può risultare poco agevole capire se ci si trovi di fronte a un intervento di manutenzione ordinaria o di manutenzione straordinaria. E' per questo che la giurisprudenza di volta in volta fornisce indicazioni per l'applicazione dei principi generali ad alcune fattispecie particolari. Qualche tempo fa, ad esempio, la Corte di Cassazione si è pronunciata affermando che anche le spese per il rifacimento della facciata condominiale debbono essere considerate spese di straordinaria amministrazione che vanno poste quindi a carico del proprietario. Per cercare di semplificare e schematizzare il concetto, può risultare utile operare una semplice suddivisione, che distingue le spese condominiali o comuni dalle spese correlate in maniera diretta all'abitazione oggetto decontratto di locazione e alle relative attività di manutenzione. Le spese condominiali sono a carico del conduttore, ossia dell'inquilino, e comprendono i costi del servizio di pulizia, del funzionamento e della manutenzione dell'ascensore, della fornitura di acqua, di energia elettrica, nonché dell'eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti in comune: in sintesi, tutte quelle spese relative alla gestione degli spazi condivisi, definite altresì come costi ordinari. A questi, vanno escluse le spese dovute ad attività di rifacimento degli impianti o delle facciate che, invece, sono da considerarsi a carico del locatore, così come le opere comuni che possono ritenersi straordinarie. Salvo accordi diversi in fase di firma del contratto di locazione, la ripartizione delle spese condominiali previste per legge è quella appena riportata. La persona responsabile nei confronti del condominio resta, comunque, sempre il proprietario, perseguibile legalmente in caso di mancato pagamento anche dell'affittuario. Tuttavia, qualora l'inquilino venga meno a tale obbligo, il locatore può esercitare il diritto di rivalsa su quest'ultimo, chiedendo il rimborso delle spese sostenute: il conduttore avrà quindi 60 giorni di tempo per provvedere al pagamento. In caso di mancato assolvimento di tali oneri per oltre due mensilità, il proprietario può avanzare la richiesta di risoluzione del contratto. Premesso che il locatore ha l'obbligo di consegnare l'abitazione in buono stato all'inquilino, tutti i costi di piccola manutenzione, come le spese dovute a riparazione causate dal normale deterioramento o uso del bene, sono a carico del conduttore. Fra queste si ricordano, a titolo d'esempio, le riparazioni degli impianti idrici o elettrici, degli apparecchi di servizio di riscaldamento o condizionamento, ma anche il mantenimento delle strutture e dei rivestimenti come pavimenti, pareti e soffitto. Gravano, invece, sul proprietario, i costi relativi a casi fortuiti, quindi le attività di manutenzione che si presentano per eventi non previsti ed imprevedibili, non evitabili attraverso le comuni opere di manutenzione ordinaria, ma anche quelle dovute alla vetustà del bene in oggetto. Ovviamente, spettano sempre al locatore anche tutte le eventuali opere di adeguamento dell'immobile alle normative vigenti. Tuttavia, le attività di manutenzione possono prestarsi a diverse interpretazioni e non sempre è possibile determinare in maniera chiara se si tratti di interventi dovuti all'uso prolungato da parte dell'inquilino o alla longevità dell'immobile. Per tale ragione, qualora non sia determinabile l'origine della spesa, ossia se quest'ultima sia riconducibile alla fruizione o all'anzianità del bene, la normativa prevede che la competenza venga decisa in base all'uso dei locali. Se nemmeno in questo caso è possibile stabilire la competenza, allora, per legge, la spesa spetta al conduttore. Si ricorda, comunque, che nel caso l'inquilino sia costretto ad accollarsi spese per riparazioni urgenti, che dovrebbero essere a carico del locatore, può chiedere il relativo rimborso a quest'ultimo, a patto di una comunicazione immediata dei costi sostenuti. Per semplificare l'opera degli interpreti e arginare il contenzioso, negli anni sono state emanate delle specifiche tabelle che hanno regolamentato nello specifico chi, tra conduttore e locatore, debba farsi carico di una certa spesa. La tabella maggiormente utilizzata negli ultimi anni è quella registrata il 30 aprile 2014 e concordata tra Confedilizia e SUNIA-SICET-UNIAT. Più di recente, ad essa si è affiancata la tabella di ripartizione degli oneri allegata al decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 16 gennaio 2017 che ne ricalca sostanzialmente il contenuto.

Scarica pdf tabella oneri accessori 2017

Usucapione

L'usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà di beni mobili o immobili e degli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi che si realizza mediante il possesso protratto per un certo periodo di tempo. L'usucapione ordinaria richiede il decorso di 20 anni per gli immobili e 10 anni per i mobili, ma in casi specifici il possesso necessario ad usucapire può protrarsi per un periodo di tempo inferiore. La disciplina di legge dell'usucapione si rinviene negli articoli 115 e seguenti del codice civile. L'usucapione ordinaria è quella che si compie quando il possesso di un bene immobile si protrae in modo continuato per venti anni. A dirlo è l'art. 1158 cc. Per i beni mobili l'art. 1161 c.c. stabilisce invece un termine decennale salvo che il possesso non sia avvenuto in malafede (in tal caso il termine torna a essere ventennale). Il possesso protratto dunque determina l'acquisto del diritto di proprietà  (o di un altro diritto reale). Il codice civile prevede poi un serie di ipotesi in cui l'usucapione si compie in tempi ridotti rispetto alla usucapione ordinaria. Si parla in tal caso di usucapione abbreviata. Per gli immobili, ad esempio, è prevista l'usucapione decennale se il possesso del bene è stato acquistato in buona fede " in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà  e che sia stato debitamente trascritto" (1159 c.c.).  Facendo il punto sull'usucapione di beni mobili, invece, essa si verifica a seguito di possesso continuato per dieci anni in caso di acquisto dello stesso in buona fede. Se, invece, il possesso è stato acquistato in mala fede, il tempo necessario per l'usucapione è di venti anni. La norma di riferimento è quella di cui all'articolo 1161 del codice civile. In merito all'usucapione di terreno agricolo (fondo rustico), contemplata dall'art. 1159 bis c.c., essa rappresenta una species peculiare all'interno della categoria delle usucapioni abbreviate, introdotta dalla legge del 10 maggio 1976 n. 346, al fine di dedicare una disciplina apposita alla piccola proprietà rurale, ritenendo sufficiente il possesso protratto per 5 anni dalla data della trascrizione del titolo. I beni rientranti nella previsione della disposizione citata sono sia i fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani (per tali intendendosi quelli situati per almeno l'80% della propria estensione al di sopra dei seicento metri di altitudine sul livello del mare) sia i fondi rustici con annessi fabbricati non classificati in comuni montani ed aventi un reddito dominicale non eccedente la somma di Euro 180,76. Sempre per quanto concerne l'ambito applicativo, la giurisprudenza ha precisato che il fondo, oltre ad essere iscritto al catasto terreni, deve, altresì, essere concretamente destinato ad attività agricola. L'art. 3 della Legge del 31.1.1994, n. 97 indica, quale azione da esperire per la dichiarazione di avvenuta usucapione, il ricorso al tribunale del luogo in cui è situato il fondo. Nota caratteristica della pronuncia giurisdizionale che ne consegue è la sua inidoneità ad acquistare forza di giudicato, costituendo solo titolo valido per ottenere la trascrizione del diritto. Una delle principali conseguenze di siffatta inidoneità è l'inopponibilità del provvedimento di riconoscimento di cui trattasi nei confronti dell'intestatario dei beni, usucapiti dal terzo, il quale non sia stato sentito, in via preventiva e nel pieno rispetto delle regole di contraddittorio con l'usucapiente, in occasione del procedimento di accertamento del diritto conteso. La prova del possesso continuo e ininterrotto per un determinato arco temporale, necessaria per l'usucapione, deve essere tuttavia molto rigorosa. La giurisprudenza adotta una linea molto rigida al riguardo. Ad esempio, per l'usucapione è fondamentale una prova certa circa l'inizio del possesso, non essendo possibile far riferimento al "tempo immemorabile" (cfr. Trib. Cassino n. 823/2011). Anche le testimonianze vanno valutate con estrema attenzione dato che l'usucapione va ad intaccare un diritto cardine del nostro ordinamento: quello della proprietà. Risulta pertanto fondamentale che i presupposti dei quali necessita siano provati in maniera rigorosa. Non tutti i beni possono essere usucapiti. Restano esclusi dall'usucapione i beni demaniali e del patrimonio statale o comunque pubblico. Sono, invece, usucapibili i beni che afferiscono al patrimonio indisponibile dello Stato o di altri Enti Pubblici, a patto che, secondo quanto previsto dall'art. 828 c.c., la loro destinazione tipica non venga mutata dal possesso stesso. I due elementi imprescindibili per l'avverarsi dell'usucapione sono il possesso della cosa e il trascorrere di un determinato periodo di tempo. Il tempo necessario per usucapire può variare a seconda dei casi. Per essere rilevante ai fini dell'usucapione, il possesso deve rispettare alcuni requisiti. Innanzitutto esso dovrà essere "inequivoco", ossia certo ed inidoneo a generare nei terzi l'idea che il soggetto ha l'intenzione di porre in essere un'attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà sul bene (si dice in proposito che si deve possedere "uti dominus" ossia come se si fosse proprietari o come se si stesse esercitando un altro diritto reale (ad esempio una servitù di passaggio). Il possesso deve essere, inoltre: pacifico (non deve essere stato acquistato in modo violento o clandestino) e continuo ed ininterrotto nel tempo. Come accennato, il possesso valido per usucapire deve essere continuo e ininterrotto: ciò significa che lo stesso dovrà essere esercitato con regolarità e non soltanto in modo occasionale. E' utile richiamare, a questo punto, l'art. 1142 del codice civile, in base al quale si presume che il possessore attuale, che tale sia stato anche in un momento anteriore, abbia posseduto anche in epoca intermedia. Ma quali sono le cause che possono interrompere la continuità del possesso? Di norma si tende a distinguere tra interruzione "naturale" e interruzione "civile": 1, la prima ricorre quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno per fatto di un terzo (ad es. in conseguenza di uno spoglio del bene); 2, la seconda ricorre ogni qual volta contro il possessore è stata esercitata una domanda giudiziale (ad es. una delle azioni petitorie, ossia quelle a difesa della proprietà) tesa a contestare la legittimità del potere esercitato sulla cosa. Per l'interruzione del possesso ad usucapionem, l'articolo 1165 c.c. richiama le norme sull'interruzione della prescrizione, in quanto compatibili con l'usucapione. E' proprio in virtù di tale rinvio, ad esempio, che l'usucapione è interrotta dalla notificazione dell'atto con cui inizia il giudizio, ai sensi dell'art. 2943 c.c. (ma non anche dalla diffida stragiudiziale del proprietario) e dal riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore (cfr. art. 2944 codice civile). Come emerge dalla nozione stessa di usucapione, il decorso del tempo è un elemento indefettibile per il suo avverarsi. Il periodo di tempo necessario per usucapire, tuttavia, varia secondo la categoria del bene, la situazione soggettiva del possessore (buona o mala fede), l'esistenza o meno di un titolo idoneo, l'esistenza o meno della trascrizione (mezzo di pubblicità dei beni immobili e mobili registrati). Così, mentre l'usucapione ordinaria di immobili, richiede il possesso ininterrotto per un lasso di tempo di venti anni, nell'usucapione "abbreviata" di immobili (ex art. 1159 c.c.) è sufficiente che il possesso si sia protratto ininterrottamente per soli dieci anni, a far data dalla trascrizione del titolo. L'usucapione abbreviata può riguardare non solo beni immobili, ma anche beni mobili, sia quelli soggetti a registrazione che quelli non soggetti a tale forma di pubblicità e perfino le universalità di mobili. A seconda della natura del bene oggetto di usucapione la legge prescrive, oltre alla sussistenza dei requisiti tipici dell'usucapione abbreviata, che sono rappresentati dalla buona fede del possessore, dal titolo astrattamente idoneo al trasferimento e dalla trascrizione dello stesso, una durata del possesso che è di lunghezza diversa (di regola è più lunga per i beni immobili, dato il loro notevole valore economico). Per i beni mobili non registrati, ad esempio, l'art. 1161 c.c. prescrive che, allorché manchi il titolo astrattamente idoneo, necessario per l'acquisto a non domino ex art. 1153 c.c., ma sussistano gli altri requisiti appena visti, l'usucapione si compie per effetto del possesso protratto per dieci anni. L'art. 1162 comma 1 c.c., dal canto suo, con riferimento ai beni mobili iscritti in pubblico registro, indica il termine di soli tre anni di possesso continuato, purché ricorrano anche la buona fede del possessore, il titolo astrattamente idoneo al trasferimento e la trascrizione dello stesso. Per l'usucapione breve delle universalità di mobili è richiesto, unitamente agli altri requisiti, il possesso ininterrotto per 10 anni (cfr. art. 1160 c.c.). Attraverso l'istituto in argomento, infine, è possibile acquistare anche diritti reali limitati su beni immobili o mobili e la durata del possesso ininterrotto richiesta è la stessa che l'ordinamento prevede, a seconda dei casi, per l'usucapione della proprietà. Non è possibile, però, usucapire le servitù non apparenti, cioè quelle che sono esercitate senza che vi siano opere visibili e permanenti a tale scopo. L'usucapione, di norma, è dichiarato con una sentenza. Chi ha interesse a far valere l'acquisto a titolo originario di un bene, in presenza dei necessari presupposti e delle prove idonee a dimostrarli, deve quindi avviare un ordinario giudizio, notificando un atto di citazione al proprietario formale del bene e iscrivendo la causa a ruolo. Prima di avviare il giudizio, è necessario tentare la mediazione.

Lastrico solare in condominio: cos'è e chi paga le spese

Per lastrico solare di copertura si intende il piano di copertura dell'edificio che può essere o meno transitabile; generalmente, si parla di lastrico quando esso abbia la sola funzione di copertura, quindi, di uso comune e di terrazza a livello quando si tratta di superficie transitabile, che costituisce di fatto estensione e integrazione dell'appartamento cui è annessa essendo, pertanto, di proprietà e/o uso esclusivo. Funzione del lastrico solare come del terrazzo a livello, è quella di copertura del fabbricato. Tale distinzione è importante ai fini della risoluzione delle problematiche che possano scaturire in ordine alla responsabilità per la custodia e manutenzione del lastrico e, quindi, al conseguente onere contributivo inerente alla relativa spesa. La concomitanza di una funzione tipicamente comune ed essenziale ai fini dell'esistenza dell'edificio, come quella della copertura del fabbricato, e di un possibile uso esclusivo da parte di un singolo condomino ha indotto il legislatore a disciplinare puntualmente il criterio con cui ripartire gli oneri contributivi relativi alla conservazione, ricostruzione, manutenzione del lastrico/terrazza. In base al dettato normativo di cui all'art. 1126 cc, le spese di manutenzione devono essere ripartite per un terzo a carico dell'utilizzatore esclusivo (a meno che non vi sia una comproprietà del lastrico), e per due terzi a carico dei condomini per così dire coperti. Tali ultimi condomini vanno identificati nei proprietari delle porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, con esclusione di coloro le cui porzioni di piano non sono sottoposte al lastrico solare. Quando il lastrico solare, di proprietà comune, adempie alla sola funzione di copertura dello stabile, è evidente che le relativa spese di riparazione e di ricostruzione siano poste a carico di tutti i condomini, nella misura e con le modalità previste dall'art. 1123 c.c., che a tal proposito richiama l'art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice, il quale stabilisce come il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare sia espresso in millesimi in un'apposita tabella allegata al regolamento di condominio. L'obbligo di cui innanzi che prevede come i condomini sottostanti il lastrico solare, o la terrazza a livello, debbano concorrere nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, trova fondamento nel principio dell'utilitas che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell'edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all'assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito (cfr. Cass. n. 19779/2017).