Le spese condominiali non pagate: eredità

I casi di morosità in condominio sono sempre più frequenti. Come deve comportarsi l'amministratore nei confronti dei condomini morosi, il caso di morte del moroso e quando si prescrivono le spese condominiali. In caso di mora nel pagamento dei contributi protratta per oltre sei mesi e qualora il regolamento di condomini lo prevedesse, l'amministratore può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato. Inoltre, l'amministratore deve attivarsi concretamente per la riscossione dei crediti condominiali, nel rispetto della privacy e della dignità dei soggetti interessati; difatti, non può affiggere negli spazi comuni i dati anagrafici dei morosi. A tal proposito, la Suprema Corte (Cass. penale n. 4364/2013) ha stabilito che integra il delitto di diffamazione il comunicato con il quale alcuni condomini sono indicati come morosi, qualora esso sia affisso in un luogo accessibile, non solo agli altri condomini per i quali può sussistere un interesse giuridico alla conoscenza dei fatti, ma a un numero indeterminato di altri soggetti.

Ai sensi dell'art. 63 disp. att. del c.c., l'amministratore, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, può ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione delle spese approvato dall'assemblea (Cass. Civ. n. 786/2021) e senza l'autorizzazione di quest'ultima, in quanto tale potere discende proprio dall'approvazione assembleare. Nel caso in cui il condomino moroso morisse, i suoi eredi avranno l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali. Pertanto, una volta individuati gli eredi, quest'ultimi risponderanno delle obbligazioni condominiali con tutto il loro patrimonio qualora avessero accettato l'eredità puramente e semplicemente; nel caso, invece, di accettazione con beneficio di inventario, gli eredi risponderanno nei limiti di quanto ereditato. Altra questione riguarda il numero degli eredi; infatti, se l'erede del defunto è uno solo, nulla quaestio; se, invece, ci sono più eredi questi risponderanno pro quota, ovvero nei limiti e in proporzione delle loro quote ereditarie. Al riguardo è bene precisare che la regola delle quote potrà applicarsi per gli oneri condominiali sussistenti al momento della morte del de cuius, mentre vi sarà solidarietà tra gli eredi per le spese maturate dal momento dell'accettazione dell'eredità (Cass. Civ. n. 8900/2013). Nel momento in cui tutti i chiamati all'eredità rinunciassero all'eredità e non vi siano eredi testamentari, è onere dell'amministratore proporre un ricorso per la nomina di un curatore dell'eredità giacente, presso il Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione. In tale prospettiva, le richieste di pagamento degli oneri condominiali andranno indirizzate al curatore così nominato, il quale dovrà utilizzare le somme risultanti dall'asse ereditario per sanare i debiti. Come tutti i diritti di credito, anche il credito del condominio vantato nei confronti del condomino moroso è soggetto a prescrizione e il termine muta a seconda si tratti di spese ordinarie periodiche o straordinarie ovvero non periodiche. Le spese condominiali ordinarie si prescrivono in cinque anni dall'approvazione del rendiconto, a norma dello’articolo 2948 del codice civile che disciplina la prescrizione in cinque anni di tutte le spese che devono pagarsi almeno una volta all'anno. Il termine di prescrizione decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto preparato dall'amministratore, ossia dal momento in cui ogni condomino viene a conoscenza della quota precisa che deve pagare. Le spese straordinarie si prescrivono, invece, in dieci anni; non si applica l'articolo 2948 ma l’articolo 2946 del codice che regola la prescrizione ordinaria nel termine di dieci anni. Anche in questo caso, il termine iniziale di decorrenza della prescrizione è quello della delibera di approvazione del consuntivo della spesa e del relativo riparto di essa tra i condomini.

La derogabilità dei criteri di ripartizione delle spese condominiali

Per espressa previsione legislativa i condomini hanno la possibilità, nell'esercizio della loro autonomia privata, di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali. L'art. 1123 comma uno c.c., nella parte in cui specifica "salvo diversa convenzione" (ultimo periodo del primo comma), dà la possibilità ai condomini di derogare all'applicazione dei criteri legali di ripartizione delle spese in favore di altri criteri di natura convenzionale, efficaci inter partes. Tale possibilità offerta dal legislatore, non è altro che espressione dell'autonomia privata dei condomini. Una regola derogatoria alla disciplina legale può, ad esempio, stabilire un criterio particolare di ripartizione delle spese, sia in generale, sia per alcuni servizi e manutenzioni, vincolante per tutti i partecipanti al condominio; può, altresì, esonerare alcuni condomini dal pagamento dei contributi, in misura parziale e anche totale; e, esempio pratico, può prevedere che alla manutenzione del lastrico solare provvedano tutti i condomini secondo i millesimi, a prescindere che siano o meno coperti dalla porzione di lastrico oggetto di lavori. (Cass. Civ. n. 4183 del 16.02.2017). Per modificare i criteri di ripartizione delle spese condominiali e, quindi, per decidere di addossare alcune spese solo su determinati condomini o di esonerarne altri, è necessaria una delibera all'unanimità, o un nuovo regolamento di condominio approvato anch'esso all'unanimità. A tal proposito, ci si deve chiedere cosa succede nel caso in cui la deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese viene assunta non all'unanimità bensì con la sola maggioranza da parte dell'assemblea condominiale, ovvero se tale delibera debba intendersi nulla piuttosto che annullabile. La differenza non è di scarsa rilevanza per una serie di motivi circa la possibilità di impugnazione della delibera. Difatti, come stabilito dall'art. 1137 c.c., la delibera annullabile deve essere impugnata nel termine perentorio di 30 giorni dall'approvazione della stessa, per i condomini dissenzienti o astenuti, e dalla comunicazione della delibera per i condomini assenti. Di contro, per impugnare la delibera nulla non è previsto alcun limite di tempo. La Corte di Cassazione, ha avuto modo di precisare che, tra le delibere aventi a oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell'art. 1123 c.c., oppure sono modificati i criteri fissati in precedenza, per le quali è necessario, a pena di nullità, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135, numero 3, c.c., l'assemblea in concreto ripartisce le spese medesime. Solo queste ultime, se adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta, come detto, nel termine perentorio di 30 giorni; le altre sono da intendersi nulle. Le Sezioni Unite hanno definitivamente chiarito quando la delibera che viola le regole di riparto delle spese è nulla o solo annullabile, enunciando il principio secondo cui sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dalla convenzione da valere, oltre che per il caso concreto, anche per il futuro; mentre sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano soltanto violati o disattesi nel singolo caso deliberato. (Cass. Civ. SS.. UU. 14 aprile 2021, n. 9839).

Usucapione

L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che si basa sul possesso continuativo di un bene per un determinato periodo di tempo. L'usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà   di beni mobili o immobili e degli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi che si realizza mediante il possesso protratto per un certo periodo di tempo. L'usucapione ordinaria richiede il decorso di 20 anni per gli immobili e 10 anni per i mobili, ma in casi specifici il possesso necessario ad usucapire può protrarsi per un periodo di tempo inferiore. La disciplina di legge dell'usucapione si rinviene negli articoli 1158 e seguenti del codice civile. L'usucapione ordinaria è quella che si compie quando il possesso di un bene immobile si protrae in modo continuato per venti anni. A dirlo è l'art. 1158 cc. Per i beni mobili l'art. 1161 c.c. stabilisce invece un termine decennale salvo che il possesso non sia avvenuto in malafede (in tal caso il termine torna a essere ventennale). Il possesso protratto dunque determina l'acquisto del diritto di proprietà (o di un altro diritto reale). Il codice civile prevede poi un serie di ipotesi in cui l'usucapione si compie in tempi ridotti rispetto alla usucapione ordinaria. Si parla in tal caso di usucapione abbreviata. Per gli immobili, ad esempio, è prevista l'usucapione decennale se il possesso del bene è stato acquistato in buona fede " in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà      e che sia stato debitamente trascritto" (1159 c.c.). Facendo il punto sull'usucapione di beni mobili, invece, essa si verifica a seguito di possesso continuato per dieci anni in caso di acquisto dello stesso in buona fede. Se, invece, il possesso è stato acquistato in mala fede, il tempo necessario per l'usucapione è di venti anni. La norma di riferimento è quella di cui all'articolo 1161 del codice civile. In merito all'usucapione di terreno agricolo (fondo rustico), contemplata dall'art. 1159 bis c.c., essa rappresenta una species peculiare all'interno della categoria delle usucapioni abbreviate, introdotta dalla legge del 10 maggio 1976 n. 346, al fine di dedicare una disciplina apposita alla piccola proprietà rurale, ritenendo sufficiente il possesso protratto per 5 anni dalla data della trascrizione del titolo. I beni rientranti nella previsione della disposizione citata sono sia i fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani (per tali intendendosi quelli situati per almeno l'80% della propria estensione al di sopra dei seicento metri di altitudine sul livello del mare) sia i fondi rustici con annessi fabbricati non classificati in comuni montani ed aventi un reddito dominicale non eccedente la somma di Euro 180,76. Sempre per quanto concerne l'ambito applicativo, la giurisprudenza ha precisato che il fondo, oltre ad essere iscritto al catasto terreni, deve, altresì, essere concretamente destinato ad attività agricola. L'art. 3 della Legge del 31-1-1994, n. 97 indica, quale azione da esperire per la dichiarazione di avvenuta usucapione, il ricorso al tribunale del luogo in cui è situato il fondo. Nota caratteristica della pronuncia giurisdizionale che ne consegue è la sua inidoneità ad acquistare forza di giudicato, costituendo solo titolo valido per ottenere la trascrizione del diritto. Una delle principali conseguenze di siffatta inidoneità è l'inopponibilità del provvedimento di riconoscimento di cui trattasi nei confronti dell'intestatario dei beni, usucapiti dal terzo, il quale non sia stato sentito, in via preventiva e nel pieno rispetto delle regole di contraddittorio con l'usucapiente, in occasione del procedimento di accertamento del diritto conteso.  La prova del possesso continuo e ininterrotto per un determinato arco temporale, necessaria per l'usucapione, deve essere tuttavia molto rigorosa. La giurisprudenza adotta una linea molto rigida al riguardo. Ad esempio, per l'usucapione è fondamentale una prova certa circa l'inizio del possesso, non essendo possibile far riferimento al "tempo immemorabile" (cfr. Trib. Cassino n. 823/2011). Anche le testimonianze vanno valutate con estrema attenzione dato che l'usucapione va ad intaccare un diritto cardine del nostro ordinamento: quello della proprietà. Risulta pertanto fondamentale che i presupposti dei quali necessita siano provati in maniera rigorosa. Non tutti i beni possono essere usucapiti. Restano esclusi dall'usucapione i beni demaniali e del patrimonio statale o comunque pubblico. Sono, invece, usucapibili i beni che afferiscono al patrimonio indisponibile dello Stato o di altri Enti Pubblici, a patto che, secondo quanto previsto dall'art. 828 c.c., la loro destinazione tipica non venga mutata dal possesso stesso. I due elementi imprescindibili per l'avverarsi dell'usucapione sono il possesso della cosa e il trascorrere di un determinato periodo di tempo. Come vedremo più avanti, il tempo necessario per usucapire può variare a seconda dei casi. Per essere rilevante ai fini dell'usucapione, il possesso deve rispettare alcuni requisiti. Innanzitutto esso dovrà essere "inequivoco", ossia certo ed inidoneo a generare nei terzi l'idea che il soggetto ha l'intenzione di porre in essere un'attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà      sul bene (si dice in proposito che si deve possedere "uti dominus" ossia come se si fosse proprietari o come se si stesse esercitando un altro diritto reale (ad esempio una servitù di passaggio). Il possesso deve essere, inoltre: 1) pacifico (non deve essere stato acquistato in modo violento o clandestino) 2) continuo ed ininterrotto nel tempo. Come accennato, il possesso valido per usucapire deve essere continuo e ininterrotto. Ciò significa che lo stesso dovrà essere esercitato con regolarità e non soltanto in modo occasionale. E' utile richiamare, a questo punto, l'art. 1142 del codice civile, in base al quale si presume che il possessore attuale, che tale sia stato anche in un momento anteriore, abbia posseduto anche in epoca intermedia. Ma quali sono le cause che possono interrompere la continuità del possesso? Di norma si tende a distinguere tra interruzione "naturale" e interruzione "civile": 1. La prima ricorre quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno per fatto di un terzo (ad es. in conseguenza di uno spoglio del bene). 2. La seconda ricorre ogni qual volta contro il possessore è stata esercitata una domanda giudiziale (ad es. una delle azioni petitorie, ossia quelle a difesa della proprietà) tesa a contestare la legittimità del potere esercitato sulla cosa. Per l'interruzione del possesso ad usucapionem, l'articolo 1165 c.c. richiama le norme sull'interruzione della prescrizione, in quanto compatibili con l'usucapione. E' proprio in virtù di tale rinvio, ad esempio, che l'usucapione è interrotta dalla notificazione dell'atto con cui inizia il giudizio, ai sensi dell'art. 2943 c.c. (ma non anche dalla diffida stragiudiziale del proprietario) e dal riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore (cfr. art. 2944 codice civile). Come emerge dalla nozione stessa di usucapione, il decorso del tempo è un elemento indefettibile per il suo avverarsi.  Il periodo di tempo necessario per usucapire, tuttavia, varia secondo la categoria del bene, la situazione soggettiva del possessore (buona o mala fede), l'esistenza o meno di un titolo idoneo, l'esistenza o meno della trascrizione (mezzo di pubblicità dei beni immobili e mobili registrati). Così, mentre l'usucapione ordinaria di immobili, richiede il possesso ininterrotto per un lasso di tempo di venti anni, nell'usucapione "abbreviata" di immobili (ex art. 1159 c.c.) è sufficiente che il possesso si sia protratto ininterrottamente per soli dieci anni, a far data dalla trascrizione del titolo. L'usucapione abbreviata può riguardare non solo beni immobili, ma anche beni mobili, sia quelli soggetti a registrazione che quelli non soggetti a tale forma di pubblicità, e perfino le universalità di mobili. A seconda della natura del bene oggetto di usucapione la legge prescrive, oltre alla sussistenza dei requisiti tipici dell'usucapione abbreviata, che sono rappresentati dalla buona fede del possessore, dal titolo astrattamente idoneo al trasferimento e dalla trascrizione dello stesso, una durata del possesso che è di lunghezza diversa (di regola è più lunga per i beni immobili, dato il loro notevole valore economico). Per i beni mobili non registrati, ad esempio, l'art. 1161 c.c. prescrive che, allorché manchi il titolo astrattamente idoneo, necessario per l'acquisto a non domino ex art. 1153 c.c., ma sussistano gli altri requisiti appena visti, l'usucapione si compie per effetto del possesso protratto per dieci anni. L'art. 1162 comma 1 c.c., dal canto suo, con riferimento ai beni mobili iscritti in pubblico registro, indica il termine di soli tre anni di possesso continuato, purché ricorrano anche la buona fede del possessore, il titolo astrattamente idoneo al trasferimento e la trascrizione dello stesso. Per l'usucapione breve delle universalità di mobili è richiesto, unitamente agli altri requisiti, il possesso ininterrotto per 10 anni (cfr. art. 1160 c.c.). Attraverso l'istituto in argomento, infine, è possibile acquistare anche diritti reali limitati su beni immobili o mobili e la durata del possesso ininterrotto richiesta è la stessa che l'ordinamento prevede, a seconda dei casi, per l'usucapione della proprietà. Non è possibile, però, usucapire le servitù non apparenti, cioè quelle che sono esercitate senza che vi siano opere visibili e permanenti a tale scopo.  L'usucapione, di norma, è dichiarato con una sentenza. Chi ha interesse a far valere l'acquisto a titolo originario di un bene, in presenza dei necessari presupposti e delle prove idonee a dimostrarli, deve quindi avviare un ordinario giudizio, notificando un atto di citazione al proprietario formale del bene e iscrivendo la causa a ruolo. Prima di avviare il giudizio, è necessario tentare la mediazione.