DELEGA A PARTECIPARE ALL'ASSEMBLEA DI CONDOMINIO di Mario Benassi

Ai sensi dell’art. 1136 c.c. l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini siano stati invitati a parteciparvi. E’ principio consolidato quello secondo cui la mancata comunicazione, anche a uno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea comporta l’annullabilità (non la nullità) della delibera condominiale, che, se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma c.c. -decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione- e’ valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (Cass. SS.UU. n. 4806/05). La partecipazione all’assemblea può avvenire in due modi: o personalmente quando il condomino si presenta in sede di riunione per parteciparvi o a mezzo delega. Quest’ultima modalità è prevista dal primo comma dell’art. 67 disp. att. del codice civile che recita: ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante. Il regolamento può limitare il numero di deleghe per singolo condomino per evitare il cosiddetto fenomeno dell’incetta di voti. Allo stesso modo lo statuto del condominio può vietare che la delega sia concessa all’amministratore per evitare possibili conflitti d’interesse. In ogni caso è bene precisare che in caso di conflitto di interessi fra un condomino ed il condominio, qualora il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse -non personale ma quale componente della collettività- e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato (Cass. 10 agosto 2009 n. 18192). Chiarito ciò, pare utile risolvere un altro dubbio: la delega a partecipare all’assemblea condominiale s’intende concessa per poter discutere e decidere su ogni argomento posto in discussione? La risposta è positiva: il rappresentante avrà facoltà di discutere di ogni questione posta all’ordine del giorno. Spetterà al delegante indicare (meglio se per iscritto) come votare oppure limitare la delega a specifici argomenti. Che cosa accade poi se il delegato discute e impegna il condomino assente per argomenti non previsti nell’ordine del giorno? Quest’ultimo potrà impugnare la delibera oppure essendo il suo voto favorevole non ne avrà diritto? Al riguardo, come punto di partenza, è bene sempre limitare la delega agli argomenti inseriti nell’ordine del giorno o specificamente a qualcuno di essi. Così un comportamento difforme renderà invalida la delibera consentendone l’impugnazione anche al delegante. Più difficile ma non per questo compromessa, la posizione di chi ha deciso di ratificare globalmente e in anticipo il comportamento del proprio delegato. In tal caso la questione assume importanza nei rapporti interni tra delegato e delegante ma la delibera, per il presente per delega che ha votato favorevolmente, non è impugnabile.

RIPARTO SPESE PER LA RISTRUTTURAZIONE DEI BALCONI di Mario Benassi

Va innanzi tutto premesso che i balconi si compongono di più elementi (piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone, ecc.) e assolvono una duplice funzione: costituiscono da un lato una proiezione dell'appartamento cui accedono e dall'altro sono parte integrante e strutturale della facciata, ponendosi come elemento decorativo ed estetico dello stabile. L'evoluzione giurisprudenziale ha prodotto il progressivo sgretolamento del principio per cui ogni spesa relativa al balcone deve essere sostenuta dal proprietario dello stesso, sulla base della considerazione che il balcone è indubbiamente una pertinenza della proprietà esclusiva cui serve e a cui accede, a favore del principio di funzionalità. Ne deriva che dottrina e giurisprudenza considerano i balconi di proprietà esclusiva come proiezione della proprietà individuale per quanto attiene la possibilità di affaccio e di utilizzazione esclusiva, mentre tendono a considerarli come proprietà comune in relazione alla loro stretta inerenza alla facciata, della quale sono componenti essenziali. Alla duplice funzione, individuale e collettiva, dei balconi viene ricondotto un particolare regime in ordine al riparto delle relative spese di manutenzione. In via generale, competono al proprietario dell'unità immobiliare dalla quale si accede al balcone le spese relative al piano di calpestio o alla parte interna dei parapetti del balcone mentre, invece, gravano sul condominio le spese necessarie al fine di garantire e salvaguardare l'armonia estetica della facciata ossia tutte quelle spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, che ineriscono alla facciata, concorrendo insieme ad essa a conferire allo stabile quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell'edificio. Sulla base di quest'impostazione è decisiva la funzione del bene e, nell'ambito dello stesso bene, quella dei singoli elementi per determinare il regime giuridico, che può essere quello della proprietà esclusiva o quello della proprietà comune con le relative conseguenze in tema di spese. In ossequio al principio di funzionalità è quindi da ritenersi che le spese per il ripristino dei frontalini (parte esterna dei balconi) debbano essere poste a carico di tutti i condomini poiché tali lavori servono a conservare l'aspetto della facciata: i frontalini costituiscono, infatti, parte integrante della facciata, la quale rappresenta un bene comune a tutti i partecipanti al condominio e forma oggetto di un godimento da parte di questi insuscettibile di frazionamento o di distinzione sotto il profilo dell'utilità che è in grado di offrire.

AGGIORNAMENTI DETRAZIONI IRPEF 36% di Mario Benassi

Chi si avvale della detrazione IRPEF del 36% non è più obbligato a inviare con raccomandata la comunicazione di inizio lavori al Centro operativo dell'Agenzia delle entrate di Pescara, ma deve ricordarsi di conservare ed esibire a richiesta degli uffici alcuni specifici, documenti indicati nel provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate pubblicato il 3 novembre 2011. I documenti, nel dettaglio, sono: le abilitazioni amministrative richieste in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori) o, nel caso in cui non sia richiesto alcun titolo abilitativo, la dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà; la domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti; la ricevuta di pagamento dell'ICI (se dovuta); la delibera assembleare di approvazione dell'esecuzione dei lavori in caso di interventi su parti comuni di edifici e tabella millesimale di ripartizione delle spese; la dichiarazione di consenso del possessore dell'immobile all'esecuzione dei lavori quando sono effettuati dal detentore dell'immobile, se diverso dai familiari residenti. Sono inclusi nell'elenco anche la comunicazione preventiva con la data di inizio lavori all'Asl, le fatture e le ricevute fiscali che provano le spese sostenute, le ricevute dei bonifici di pagamento. Questi documenti, già interessati dall'obbligo di conservazione ed esibizione agli uffici delle Entrate, sono riportati per completezza espositiva e per la rilevanza della documentazione (D.L. 70/2011). Il contribuente deve  invece inserire i dati relativi all'immobile direttamente nella dichiarazione dei redditi. E' previsto, tuttavia, l'invio della comunicazione preventiva di inizio lavori all'Azienda sanitaria locale, quando obbligatorio.