Cedolare secca per i contratti di locazione di immobili

Il proprietario di casa dal 7/4/2011, può scegliere di pagare un'imposta sostitutiva, la cosiddetta cedolare secca introdotta dal d.lgs. 23/2011. E' un'imposta che sostituisce l'irpef e relative addizionali riferite al reddito fondiario dell'immobile nonché le imposte di registro e di bollo relative al contratto di affitto, anche quelle da applicare in sede di proroga e risoluzione del contratto. Essa può essere applicata in caso di affitto di immobili ad uso abitativo dove il locatore e' soggetto privato, che agisce al di fuori dell'attività di impresa (con accatastamento da A/1 ad A/11 esclusi gli A/10 e gli uffici). Non può invece essere applicata per i contratti di sub-affitto. La cedolare secca é quindi uno strumento che consente una tassazione precisa e ben individuata sui redditi derivanti dalla locazione di immobili destinati a civile abitazione. Quel reddito viene tassato autonomamente e non va a concorrere con la base imponibile ai fini del calcolo dell’Irpef. Sul canone di locazione annuo stabilito dal contratto la cedolare si applica nella misura del 21%, in sede di dichiarazione dei redditi. Si applica invece il 19% per i contratti a canone convenzionato (3+2) relativi ad abitazioni ubicate in particolari comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, nei comuni confinanti con le suddette città, negli altri comuni capoluogo di provincia e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe. La scelta della cedolare secca torna a favore anche dell’inquilino visto che la scelta di applicare la cedolare secca impedisce al proprietario/locatore di ritoccare a qualsivoglia titolo il canone di affitto per tutto il periodo di applicazione, anche se l'aumento fosse previsto dal contratto (esempio: il classico adeguamento ISTAT). Il contratto non può assolutamente derogare da questa regola di legge. Il proprietario locatore, prima di applicare la cedolare secca, dovrà avvisare della propria scelta l'inquilino, con lettera raccomandata, specificando la propria rinuncia ad applicare, per il periodo di durata dell'opzione, qualsivoglia aumento del canone di locazione. Condizione inderogabile la comunicazione deve essere inviata prima di esercitare l'opzione e quindi prima di registrare o prorogare il contratto oppure prima che scada il termine di versamento dell'imposta di registro per le annualità successive alla prima.

Avviso di convocazione dell’assemblea

L’omessa convocazione anche di un solo condomino comporta l’invalidità della deliberazione d’assemblea; dopo un lunghissimo ed incerto periodo di contrasti giurisprudenziali le Sezioni Unite, già dal 2005, hanno specificato che “la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio” (Cass. n. 4806/05). In una sentenza della Corte d'appello di Napoli dell’11 gennaio 2012 sono riportate massime giurisprudenziali: “non può essere addossato al condomino che deduca l'invalidità dell'assemblea la prova negativa dell'inosservanza dell'obbligo di convocazione, anche se la prova gravante sul Condominio può essere fornita pure mediante presunzioni; non si può peraltro attribuire al comportamento dei condomini intervenuti, che nulla al riguardo hanno eccepito, valore presuntivo della ricezione dell'avviso di convocazione anche da parte dei condomini non intervenuti (cfr. Cass. 24131/09). Atteso che l'art. 1136 c.c. e l'art. 66 disp. att. c.c. non prescrivono specifiche modalità per la convocazione dell'assemblea, in materia trovano applicazione i principi generali di cui all'art. 1335 c.c. La Suprema Corte ha chiarito che la presunzione di conoscenza ai sensi della disposizione citata opera per il solo fatto oggettivo dell'arrivo dell'atto nel luogo indicato dalla norma; l'onere di provare l'avvenuto recapito all'indirizzo del destinatario è a carico del mittente, salva la prova da parte del destinatario medesimo dell'impossibilità di acquisire in concreto l'anzidetta conoscenza per un evento estraneo alla sua volontà (cfr. Cass. 4352/99; Cass. 8073/02). È stato altresì precisato che, tra le modalità di comunicazione, la lettera raccomandata, anche in mancanza dell'avviso di ricevimento, costituisce prova certa della spedizione attestata dall'ufficio postale attraverso la ricevuta, da cui consegue la presunzione, fondata sulle univoche e concludenti circostanze della spedizione e dell'ordinaria regolarità del servizio postale, di arrivo dell'atto al destinatario e di conoscenza ex art. 1335 c.c. dello stesso, per cui spetta al destinatario l'onere di dimostrare di essersi trovato senza sua colpa nell'impossibilità di acquisire conoscenza dell'atto (cfr. Cass. 17417/07). In parole povere: il condominio (amministratore) deve provare di aver inviato l’avviso al proprietario, a lui, al massimo, sta l’onere di dimostrare che dove era stato inviato non gli era possibile ricevere la corrispondenza.

LA BRAGA E’ UN BENE COMUNE di Mario Benassi

La braga è una raccordo biforcato che mette in connessione le tubazioni verticali con quelle orizzontali negli scarichi delle acque reflue. Nel condominio, solitamente, i tubi posizionati in verticale debbono essere considerati di proprietà esclusiva, quelli in orizzontale di proprietà comune. L’art. 1117 n. 3 c.c. specifica che gli impianti debbono considerarsi (Cass. 7449/93) di proprietà comune “fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”. Fino a qualche tempo fa, in ragione della sua ubicazione materiale e cioè dopo la diramazione e la sua funzione di raccordo tra parte comune ed esclusiva dell’impianto, la Cassazione affermava che "la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all'uso di tutti i condomini; e, nella specie, la braga qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza de singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi, di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini” (Cass. 3 settembre 2010 n. 19045). A gennaio passato una sentenza della Cassazione che, nonostante le smentite di circostanza, pare aprire un contrasto in seno alla giurisprudenza di legittimità, ha ribaltato la sentenza di condanna di un condominio per danni da infiltrazioni causati dalla rottura di una braga, considerata nei gradi precedenti di giudizio bene di proprietà esclusiva. I giudici della Cassazione non sono stati dello stesso avviso. Si legge in sentenza che “la questione riguarda nella sostanza la qualificazione o meno di bene condominiale della parte della colonna di scarico che, all’altezza dei singoli piani dell’edificio condominiale, funge da raccordo tra la colonna di scarico e lo scarico individuale dei singoli appartamenti. Al riguardo appare opportuno evidenziare che il Tribunale ha ritenuto di considerare condominiale la braga in questione in relazione alla sua funzione, ritenuta prevalente, di raccordo tra le singole parti e la conduttura verticale di scarico. E’ appena il caso di osservare che, in assenza della braga in questione, non vi sarebbe raccordo tra le tubazioni di scarico verticale poste in corrispondenza dei singoli piani dell’edificio condominiale. Occorre anche considerare che l’intervento su detto raccordo deve essere operato sulla condotta verticale, mentre qualsiasi intervento sui tubi di scarico delle singole unità immobiliari fino al raccordo in questione può essere effettuato senza sostanzialmente impegnare lo scarico condominiale” (Cass. 19 gennaio 2012 n. 778); ed ancora “il punto di rottura della braga non aveva alcun riguardo al tratto di tubi a servizio dei singoli appartamenti, ma si trovava nella sua parte bassa nel punto cioè in cui tale braga è strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale, senza la quale lo scarico verticale non sarebbe in grado di svolgere la sua funzione”.