Il favoreggiamento e la tolleranza della prostituzione. Può costare caro affittare un'abitazione ad una prostituta ed ancora più se le squillo sono più di una: lo sa bene un genovese, condannato a più di 2 anni di reclusione perché nell'immobile un gruppo di transessuali esercitavano il mestiere più antico del mondo. Il reato commesso è quello previsto dai numeri 2 ed 8 dell'art. 3 della L. 75/1958 (cd. Legge Merlin), i quali puniscono rispettivamente il primo la condotta di chi accetti che nell'immobile locato ci si prostituisca (comma 1 numero 2) ed il secondo invece la condotta di chi sappia già prima di affittarlo che nell'immobile si eserciterà il meretricio ed a tal fine lo affitti, così quindi favorendo o sfruttando la prostituzione stessa (comma 1 numero 8). La pena è poi aumentata secondo quanto previsto dal successivo art. 4 n. 7 quando, come nel caso in questione, la prostituzione è svolta non da una ma da più persone, le quali realizzano così una vera e propria "casa di prostituzione". Ce ne siamo già occupati in passato "Quando l'affitto alla prostituta integra goli estremi di favoreggiamento?", spiegando appunto le differenze tra le due condotte ed illustrandone le conseguenze. La consapevolezza della finalità illecita è sufficiente per la condanna. Perché si venga condannati per il reato previsto dall'art. 3 della Legge Merlin non occorre quindi affittare un immobile al fine di consentirvi la prostituzione ma è sufficiente che il proprietario, pur sapendo che nel locale si eserciterà la prostituzione, lo ceda ugualmente. Non solo: non occorre che la consapevolezza della finalità illecita sia precedente al contratto, ben potendo il reato dirsi commesso anche quando solo dopo aver consegnato l'immobile all'inquilino si venga a sapere che il locale è stato trasformato in una casa di appuntamenti. Ciò poiché, come accennato, tollerare che l'inquilino utilizzi l'abitazione concessa in affitto per prostituirsi costituisce comunque un'attività di favoreggiamento (rientrante nell'ipotesi di cui all'art. 3 n. 8 della L. 75/1958) oppure, nella "migliore" delle ipotesi, di accettazione dello scopo (circostanza punita dall'art. 3 n. 2 della stessa legge). Non importa l'intestazione dell'immobile: la pena spetterà a chi ne dispone. Cos'accade quando il contratto di affitto è sottoscritto da una persona diversa da quella che materialmente stringe accordi con l'inquilino? O diversa da quella che percepisce il fitto? Del reato risponderà comunque il proprietario, anche se, magari, neppure sa della finalità illecita cui è locato il suo immobile? Assolutamente no: a rispondere del reato sarà sempre e comunque colui che materialmente ed effettivamente dispone dell'abitazione, anche se questa formalmente intestata a terzi. In tal senso la norma è chiara: l'art. 3 n. 2, infatti, punisce "chiunque, avendo la proprietà o l'amministrazione di una casa od altro locale?". Non importa quindi se a stringere gli accordi e percepire il fitto sia una persona diversa dal proprietario: sarà comunque l'effettivo "amministratore" del locale a rispondere dell'illecita finalità cui questo sarà (o è) destinata. E non potrebbe essere diversamente, dal momento che uno dei principi cardine del nostro sistema penale è quello della cd. "responsabilità personale" penale: infatti, secondo quanto disposto dall'art. 27 della Costituzione "La responsabilità penale è personale", per cui si può essere puniti solo se si è l'autore di un reato e solo chi è l'autore del reato può essere punito. La motivazione della richiesta di aumento del fitto inguaia il "gestore" del locale. Quindi, anche se il proprietario di un immobile è di norma il diretto responsabile del suo utilizzo, non potrà essere questi a venir condannato ma chi, gestendolo o in altro modo amministrandolo, lo ha materialmente ed effettivamente affittato ad una prostituta oppure, scoprendo successivamente che l'inquilino in quel locale si prostituisce, continua a tollerare che ciò accada. Per questo la Cassazione, con sentenza del 27 giugno scorso, ha confermato la sentenza di condanna nei confronti di quel soggetto che, pur non essendo il proprietario dell'immobile adibito a casa di appuntamenti e pur addirittura non avendolo neppure egli fittato in origine, si è tuttavia successivamente comportato da gestore del locale, in quanto "si occupava di fissare il prezzo della locazione: fu lo stesso imputato a richiedere l'aumento del canone, richiesta motivata non in relazione alle dinamiche di mercato degli affitti, ma in considerazione dell'uso illecito dell'appartamento da parte di più persone." (Cass. Pen., Sez VI, sent. n. 27976 del 27/06/2014). La prova della gestione di un immobile altrui. Tale avidità ha comportato, secondo la Cassazione, il raggiungimento della prova circa due circostanze: da un lato la consapevolezza da parte del locatore che nell'immobile si esercitasse il meretricio (e che lo si tollerasse, dal momento che è stato richiesto un aumento del canone, non certo la risoluzione del contratto?); dall'altra a incastrare colui il quale ha effettivamente tollerato (se non addirittura sfruttato) la situazione illecita: non il proprietario ma un soggetto diverso da questo, ossia un suo parente, il quale si è interessato di riscuotere il fitto chiedendone addirittura l'aumento in considerazione del buon andamento degli affari delle squillo. Egli ha così di fatto rivestito la figura di quel "chiunque" che l'art. 3 della Legge Merlin punisce quando "avendo l'amministrazione di una casa?la concede in locazione a scopo di esercizio di una casa di prostituzione (o accetta che la concessione continui ad essere finalizzata a questo scopo, il che è lo stesso)", secondo la previsione di cui all'art. 3 n. 2, ovvero "in qualsiasi modo favorisca o sfrutti la prostituzione altrui" (art. 3 n. 8). Quindi giusta la condanna inflitta in primo grado: nessuna scappatoia per "l'amministratore di fatto" nonostante il suo maldestro tentativo di riversare le responsabilità sull'ignara zia, intestataria dell'abitazione ma all'oscuro dell'attività che al suo interno veniva compiuta.

Fondo speciale per il lavori di manutenzione straordinaria e per le innovazioni (art. 1, comma 9 lett. d)

La Legge 220/2012 di riforma del condominio ha stabilito che a decorrere dal 18 giugno 2013 l’assemblea dei condomini costituisca obbligatoriamente (e non più in via facoltativa ed eventuale) un fondo ad hoc a garanzia del pagamento delle opere finalizzato a raccogliere, già prima dell’affidamento delle stesse, le quote spettanti ai singoli condomini. L’estrema genericità della norma aveva sollevato diversi dubbi interpretativi e sin dalla sua entrata in vigore da parte del sistema confindustriale. L’art. 1, comma 9, lettera d) del Decreto Legge  145/2013 interviene ad apportare un importante correttivo attraverso un’integrazione al punto 4 dell’art. 1135 del Codice civile, con il quale si stabilisce che “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”. Come richiesto dall’Ance con l’integrazione apportata si potrà, in caso ad esempio di contratto di appalto che preveda il pagamento sulla base degli stati di avanzamento dei lavori, implementare il fondo in funzione degli stessi rendendo meno oneroso e maggiormente fattibile la costituzione del fondo medesimo.

Usufrutto

L'usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui. L'usufruttuario, questo il nome del titolare del diritto, gode del bene per tutta la durata della sua vita. Se l'usufruttuario è una persona giuridica l'usufrutto non può durare più di trent'anni. Nel caso di costituzione di usufrutto, il proprietario prende il nome di nudo proprietario, mantenendo sul proprio capo limitati diritti e doveri rispetto al bene immobile concesso in godimento. Nel caso di unità immobiliare ubicata in condominio si pone il problema di comprendere quali sia la ripartizione dei diritti e dei doveri e quindi anche delle spese tra nudo proprietario ed usufruttario. Proprio partendo dagli oneri condominiali, nel corso degli anni si è sviluppata una tendenza giurisprudenziale univoca. In tal senso è stato affermato che "quando la porzione di immobile facente parte di un condominio è oggetto del diritto di usufrutto, l'atto dal quale tale situazione deriva, se debitamente trascritto, è opponibile erga omnes e quindi anche al condominio, il quale è tenuto ad osservare le norme dettate dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ., in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario, tenuto conto che - in relazione al pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un'obbligazione propter rem, quindi tipica - la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa; pertanto, poiché anche le spese dovute dall'usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all'assemblea interferire sulla imputazione e sulla ripartizione dei contributi stabiliti dalla legge in ragione della loro natura, non rientrando nei suoi poteri introdurre deroghe che verrebbero a incidere su diritti individuali" (Cass. 28 agosto 2008 n. 21774).

Per la partecipazione alle assemblee vale quanto detto dell'art. 67, terzo e quarto, disp. att. c.c., ossia: L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario. Con l'entrata in vigore della riforma, ossia a partire dal 18 giugno 2013 la situazione è leggermente cambiata per ciò che concerne le assemblee, mentre muterà radicalmente per le spese. L'articolo che si occupa di questi aspetti è sempre il 67 delle disposizioni di attuazione. I commi il sesto, il settimo  l'ottavo. Il sesto ed il settimo comma, in materia di partecipazione all'assemblea, recitano:

L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.

Si tratta sostanzialmente della stessa ripartizione di competenza a partecipare alle assemblee con delle specificazioni che tendono a inserire maggiore precisione nella regolamentazione.

Quanto alle spese, l'ottavo comma dell'art. 67 recita: Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale. L'esatto contrario di quanto accadeva prima.

Ripartizione delle spese

Chi paga le spese condominiali tra proprietario e usufruttuario? Le norme specificamente dettate per il condominio negli edifici non dicono nulla in merito. L'art. 67 disp. att. c.c. si limita a chiarire chi tra queste due persone debba partecipare all'assemblea in relazione a quelli che sono i punti all'ordine del giorno. Per comprendere come comportarsi in materia di imputazione delle spese condominiali l'amministratore, come i diretti interessati, deve guardare alle norme specificamente dettate in materia d'usufrutto ed in particolare agli artt. 1004 e 1005 c.c.

Art. 1004 (Spese a carico dell'usufruttuario) Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Art. 1005 (Riparazioni straordinarie) Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

Si badi: secondo la Cassazione, almeno secondo il suo più recente orientamento, queste regole non hanno valenza solamente nell'ambito dei rapporti fra proprietario e usufruttuario ma anche nell'ambito esterno, vale a dire, ad esempio, per le spese condominiali. La Corte regolatrice, negli ultimi anni, è costante nell'affermare che "in tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario, questa Corte, contrastando sia la tesi per la quale le spese condominali dovessero gravare unicamente sul nudo proprietario, con diritto di questi di rivalersi, con l'azione di regresso, sull'usufruttuario, sia la tesi della solidarietà del debito del nudo proprietario dell'usufruttuario, ha da tempo affermato che, in applicazione degli artt. 1004 e 1005 cod. civ., il nudo proprietario non è tenuto, neanche in via sussidiaria o solidale al pagamento delle spese condominiali, né può essere stabilita dall'assemblea una diversa modalità di imputazione degli oneri stessi in deroga alla legge; si è infatti osservato che il pagamento degli oneri condominiali costituisce una obbligazione propter rem, quindi tipica, per cui la qualità di debitore dipende da quella di proprietario o di titolare di altro diritto reale sulla cosa e che le norme relative alla ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario sono opponibili al condominio, il quale, anzi, è tenuto ad osservarle anche in sede di approvazione dei bilanci, distinguendo le spese a carico del proprietario da quelle a carico dell'usufruttuario" (Cass. 27/10/2006 n. 23291; Cass. 28/7/8/2008 n. 21774; Cass. 16 febbraio 2012 n. 2236). In sostanza, per quanto di sua spettanza, "l'usufruttuario è direttamente tenuto, nei confronti del condominio, al pagamento delle spese condominiali di amministrazione e manutenzione ordinaria, mentre non vi è tenuto il nudo proprietario, neppure in via sussidiaria o solidale" (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2236).

Corte di Cassazione Sez. II, 27 ottobre 2006, n. 23291

Quando la porzione di immobile facente parte di un condominio è oggetto di usufrutto e di nuda proprietà, l'atto dal quale tale situazione deriva, se debitamente trascritto, è opponibile erga omnes (e quindi anche al condominio), il quale è tenuto ad osservare le norme dettate dagli art. 1004 e 1005 c.c. in ordine alla ripartizione delle spese fra usufruttuario e nudo proprietario. La ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, trova il suo fondamento negli artt. 1004 e 1005 c.c. e che, quanto alla individuazione dei soggetti passivi dell'obbligo nei confronti del condominio, anche le spese dell'usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all'assemblea di interferire sulla imputazione e sulla ripartizione, non rientrando nei poteri dell'organo deliberante introdurre deroghe ai criteri di ripartizione, fissati dalla legge in ragione dalla natura stessa delle spese, in quanto eventuali deroghe verrebbero incidere sui diritti individuali, con la conseguenza che, per legge, le spese devono essere imputate e ripartite in sede di approvazione del bilancio secondo la loro funzione ed il loro fondamento, spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere le spese, secondo la natura di esse, ai diversi soggetti obbligati, anche nel caso in cui l'assemblea non abbia provveduto ad individuarli.

Corte di Cassazione Sez II, 16 febbraio 2012 n. 2236

Il pagamento degli oneri condominiali costituisce una obbligazione propter rem, quindi tipica, per cui la qualità del debitore dipende da quella del proprietario o di titolare di altro diritto reale sulla cosa, quale il diritto reale di usufrutto. Ne consegue che le norme relative alla riparazione delle spese fra usufruttuario e nudo proprietario sono opponibili al condominio, il quale, anzi, p tenuto ad osservarle anche in sede di approvazione dei bilanci, distinguendo le spese a carico del proprietario da quelle a carico dell'usufruttuario