Rendiconto condominiale; Ordinanza Cassazione Civile 28257 del 9 ottobre 2023

Il rendiconto condominiale non va redatto con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società. E' quanto si ricava dall'ordinanza n. 28257/2023 della Cassazione. Nella vicenda, la Corte d'appello di Torino, in riforma della sentenza di primo grado, ha rigettato l'impugnazione ex art. 1137 c.c. proposta da un condomino torinese che chiedeva l'annullamento della delibera che aveva approvato il rendiconto consuntivo 2013-2014. La Corte d'appello ha ritenuto che il rendiconto, redatto secondo il principio di competenza, fosse rispettoso dei criteri ex art. 1130-bis c.c. Il condomino ricorre in cassazione denunciando la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1130-bis comma 1 c.c., ovvero del "criterio contabile della cassa". Secondo il ricorrente il criterio contabile della cassa, serve ad agevolare il controllo da parte dei condomini. L'art. 1130 bis c.c stabilisce che il rendiconto condominiale: deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l'immediata verifica; deve comporsi di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti; l'assemblea può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio; i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese; le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci dalla data della relativa registrazione. Quanto al contenuto e ai criteri di redazione, il rendiconto deve dunque specificare le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve, “in modo da consentire l'immediata verifica”. Il riferimento alle “voci di entrata e di uscita”, significa, dunque, che il rendiconto deve documentare gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario e alle relative manifestazioni finanziarie, nonché “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio”, con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione “anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”, avendo qui riguardo al risultato economico dell'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati, e non, dunque, dal solo conto cassa. La Suprema Corte Civile Sez. 2 con l'ordinanza in argomento dichiara il ricorso non fondato ed enuncia il principio suesposto. Perché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio, e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione.

La garanzia prevista dall'art. 63 disp. att. c.c. impone una preliminare attività di escussione nei confronti dei morosi che non risulta azionata. La legge di riforma del condominio, ha modificato l'art. 63 delle disp. att. c.c. e ha disposto che l'amministratore condominiale "è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino, i dati dei condomini morosi". La ratio della norma, prevede per l'amministratore un dovere legale di salvaguardia dell'aspettativa di soddisfazione dei terzi titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale, e delinea un obbligo di cooperazione con il terzo creditore posto, direttamente, dalla legge in capo all'amministratore, che esula dal contenuto del programma interno al rapporto di mandato corrente tra lui ed i condomini. Per effetto della riforma tutti i condomini sono ritenuti responsabili per i debiti del condominio in proporzione delle rispettiva quote, e, in caso di esecuzione, possono solo pretendere che il creditore agisca, per il principio beneficium excussionis, prima nei confronti dei condomini morosi e, solo successivamente in caso di insoddisfazione nei confronti degli altri condomini solventi. La preventiva escussione richiede l'esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale, in danno del condomino moroso, prima di poter pretendere dal condomino in regola con i pagamenti, l'eventuale residuo insoddisfatto, laddove l'onere di escussione comporta, non solo il dovere del terzo di iniziare le azioni contro il moroso, ma anche di continuarle con diligenza e buona fede. Dunque condomini morosi e condomini solventi si trovano in situazione non paritetica, sussistendo una graduazione in ordine al pagamento. Tale orientamento è riportato nell'ordinanza della Corte di Cassazione seconda sez. civile n. 22954/2022 "per i debiti del supercondominio rispondono i singoli condomini. In caso di morosità il decreto ingiuntivo deve essere richiesto nei confronti dei singoli partecipanti e non degli amministratori degli edifici dei quali si compone il supercondominio".

Condomino e posti auto: modifica con il consenso unanime

Per la Cassazione, i posti auto possono essere assegnati in via esclusiva e per un tempo indefinito soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione

Una condòmina ha proposto ricorso in cassazione articolato in due motivi avverso la sentenza n. 760/2017 della Corte d'appello di Venezia. Precedentemente la condòmina impugnò davanti al Tribunale di Venezia, sezione distaccata di Portogruaro, la deliberazione approvata in data 10 giugno 2011 dall'assemblea condominiale, che aveva deciso a maggioranza l'assegnazione alla ricorrente di un posto auto all'interno dell'area comune adibita a parcheggio diverso da quello ad essa attribuito in uso esclusivo in forza di accordo intervenuto il 27 dicembre 1994, disponendone lo scambio con altra condomina.

L'attrice aveva esposto che in occasione dell'assemblea del Condominio del 27 dicembre 1994 tutti gli otto condomini avevano individuato sedici posti auto nell'area esterna comune e li avevano assegnati in uso esclusivo alle varie unità costituenti il condominio. Sia il verbale assembleare del 27 dicembre 1994 che le planimetrie allegate erano stati firmati da tutti i condomini.

L'assemblea del 10 giugno 2011, cui era assente la ricorrente e altri due condomini, aveva tuttavia deliberato con il voto favorevole dei presenti, rappresentanti complessivamente 934 millesimi del valore dell'edificio, lo scambio del posto auto assegnato con l'accordo del 27 dicembre 1994 . Nella impugnazione della delibera la ricorrente dedusse che lo scambio avrebbe richiesto il suo consenso e che, ove l'assegnazione del posto auto costituisca un diritto reale, la delibera avrebbe dovuto incontrare l'approvazione unanime. L'adito Tribunale, con sentenza n. 1654/2015 del 13 maggio 2015, rigettò la domanda. La Corte d'appello di Venezia ha poi respinto anche il gravame.

Il primo motivo del ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1021, 1102, 1120, 1135, 1322 e 1350 c.c., in relazione al punto della sentenza d'appello che ha ritenuto che l'assegnazione di posti auto in uso esclusivo ai condomini, effettuata con il consenso (scritto) di tutti, possa essere modificata con delibera assembleare adottata a maggioranza, anziché con un nuovo consenso (scritto) di tutti i condomini. Si precisa, peraltro, che all'assemblea che aveva approvato la delibera del 28 giugno 2008 erano presenti condomini per 834 millesimi e non dispose alcune nuova assegnazione dei posti. Il secondo motivo del ricorso principale lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1369 c.c., in relazione al punto della sentenza che ha ritenuto che l'assegnazione di posti auto in uso esclusivo ai condomini, effettuata con il consenso (scritto) di tutti, dia luogo ad una mera regolazione dell'uso del bene comune modificabile a maggioranza dall'assemblea, anziché ad un accordo - regolamento contrattuale modificabile solo con un nuovo consenso (scritto) di tutti i condomini.

I due motivi del ricorso sono stati esaminati congiuntamente per la loro connessione, e sono fondati.

Secondo consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione (cfr. ex multis, Cass. n. 15613/2022 sotto allegata), è consentito all'assemblea, nell'ambito del potere di regolamentazione dell'uso delle cose comuni ad essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c., individuare all'interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene.

A differenza di quanto affermato nella sentenza impugnata dalla Corte d'appello di Venezia, l'atto approvato nel corso dell'assemblea del Condominio svoltasi il 27 dicembre 1994 (allorché tutti i condomini avevano individuato i posti auto nell'area esterna comune adibita a parcheggio e li avevano assegnati nominativamente in uso esclusivo ai titolari delle varie unità comprese nel condominio, sottoscrivendo il verbale e le allegate planimetrie) costituiva espressione di una volontà contrattuale ed è perciò modificabile soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione.